在深圳風(fēng)傳多時的二手房按評估價征稅的傳聞終于塵埃落定。據(jù)報道，官方發(fā)布了從7月11日起深圳市將按評估價對二手房征收交易稅的消息。毋庸諱言，就深圳而言，這是一項創(chuàng)新，或許還開創(chuàng)了全國的先河。
不過，如何評估該項政策的影響與后果，是一個值得斟酌的話題，絕對不像稅務(wù)部門臆想的那么簡單、那么堂皇、那么有效。
正如媒體報道的那樣，深圳市之所以采用按評估價征稅，目的是為了規(guī)范二手房交易環(huán)節(jié)的稅收征管，杜絕陰陽合同，避免稅收流失。
熟悉房地產(chǎn)交易的人都清楚，陰陽合同早就存在了。之所以有陰陽合同，最主要的原因是規(guī)避稅收;另一方面，就是政府部門對房地產(chǎn)交易過程的監(jiān)督以及對合同的管理不到位。如果合同以及征稅的監(jiān)管的流程科學(xué)合理，相應(yīng)的管理工作細(xì)致扎實，根本就不會出現(xiàn)陰陽合同。而現(xiàn)在，為了杜絕陰陽合同，深圳市別出心裁，另起爐灶弄出個按評估價征稅的辦法，以為可以就此改天換地。
眾所周知，不論什么行為都是有代價的。二手房征稅也不例外。對于過去的征收模式，我們需要彌補的是征管、改進(jìn)合同設(shè)計以及完善房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與銀行等方面的信息交流。這樣的修補、完善所費不多。但是，按新的評估價征稅的做法，不僅同樣存在繁雜瑣碎的管理問題，還要額外建立一個評估體系，其所費不亞于重建一個征稅系統(tǒng)。這就是說，為了讓按評估價的征稅系統(tǒng)能夠運作順利，以達(dá)到期望的目標(biāo)，差不多要投入較原來多一倍的代價。這是典型的事倍功半。
其二，房地產(chǎn)交易不是姜蔥買賣，成交價事關(guān)買賣雙方的切身利益，沒有人會將此視為兒戲。因此，記錄真實的成交價格并按照這個價格完成法定的繳稅是交易者應(yīng)盡的義務(wù)。只有在可以輕而易舉逃稅且不承擔(dān)法律責(zé)任的條件下，交易者才會隱瞞真實的交易價格，拿一個隨意的成交價糊弄稅務(wù)局。因此，按不實價格報稅，癥結(jié)不是交易價格有問題，而是報稅環(huán)節(jié)有瑕疵。退一步而言，評估價有多大的約束力也是頗成問題的。即使評估機構(gòu)想出千方百計，參考了N個數(shù)據(jù)，這樣確定的價格也不是真實的成交價，僅僅有參考作用，而不能作為征稅依據(jù)。如果成交價低于評估價而按評估價征稅，不僅法理上說不通，而且有破壞公平交易、損害公民財產(chǎn)權(quán)、濫用公權(quán)之嫌。我們知道，交易價格的形成非常復(fù)雜。最簡單的分析模型告訴我們，成交價不同于評估價的占絕大多數(shù)，甚至可以高達(dá)99.99%。如此一來，勞民傷財弄出來的評估價究竟在多大程度上反映市場真實的交易，能有多大作用，這是一清二楚的問題。
第三，決策者預(yù)期的政策效果也不可能達(dá)到。我們知道，稅費是價格的組成部分，房地產(chǎn)交易的價格代表了買方最終要付出的代價。實際生活中，在交易有利于賣家的情況下，賣家往往以“實收”的形式敲定交易價格，而買家也無可奈何。這種情景之所以出現(xiàn)，完全是拜市場力量向賣方傾斜的局勢所賜，與征稅模式無關(guān)。因此，所謂的按評估價征稅將“進(jìn)一步遏制投機、投資購房”、是“為了給存量房雙方創(chuàng)造一個公平的稅收環(huán)境”云云，不過是堂皇的說辭而已。
總之，對于這樣的新政，可以預(yù)期的是：1、在房地產(chǎn)供求格局沒有實質(zhì)性改變之前，只會抬高房價，加重購房者的負(fù)擔(dān);2、二手房交易會大幅萎縮，房地產(chǎn)中介會遭遇沖擊，加速房屋中介的洗牌，以致一些中介關(guān)門倒閉;3、房地產(chǎn)稅收會有所增加，但征收成本也會成倍增加，甚至可能導(dǎo)致產(chǎn)出比下降，出現(xiàn)“偷雞不成蝕把米”的窘境。
說句實在話，現(xiàn)在的政策制定者不僅缺乏正確的理論與實踐經(jīng)驗，對經(jīng)濟(jì)生活的拿捏也是很失水準(zhǔn)。相反，他們的權(quán)力欲、管控欲越來越強，總是不失時機地擴(kuò)大自己掌控的地盤，以致中看不中用的政策越來越多。
