上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
陳律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
據陳律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先合同義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
姜女士與肖某就本市大連西路的一套頂層二手房達成了購買意向。幾天后，姜女士于合同簽訂當日支付給肖某10萬元定金及房屋預付款3萬元。
半個多月后，本市連降大雨，姜女士偶然發現自己購買的這套二手房樓面滲漏水嚴重，雨水甚至滲漏至樓下，引起鄰里糾紛。
不久，姜女士以肖某出售房屋時隱瞞了房屋存在的瑕疵，使自己在不明真相的情況下簽訂了房屋買賣合同為由，未去辦理過戶手續，并訴至法院，要求認定合同無效，肖某應返還定金及預付款。
法院經審理，支持了姜某的訴訟請求。
重要事項通知義務
內容：
對于影響房屋買賣合同訂立的重要事項，一方應當如實通知對方。如履行合同的能力，訂立合同的能力、財務狀況等。
在二手房交易磋商過程中，有些當事人并不是房屋產權人，而是背著家人將房子掛牌上市，結果造成簽約不能或無效，使下家因此失去了與第三人訂立合同的最佳時間。有的直到簽訂合同時，才通知對方自己需要上家房屋作抵押辦理按揭購房等。
案例：
家住浦西的楊先生經一家中介公司介紹，看中了浦東的一套房子。楊先生在中介公司的見證下，與章先生簽訂了以22·58萬元的價格購買浦三路上的一套建筑面積為63·66平方米住房的房屋置換價格確認書。
因房主————章先生的妻子徐女士患感冒未到場，確認書由章先生代簽。楊當場向中介公司支付了首付款7萬多元，章先生從中收了首筆房款2萬元。楊先生還迫不及待地約家具商去新家丈量尺寸訂購家具，并預付了訂金3000多元。而中介公司也不斷向章追討徐女士的房屋買賣委托書。
然而此后，章先生遲遲沒有交出委托書。簽正式合同的當天，徐女士和章先生都沒有到場。章竟通過中介公司向楊先生明確表示，這套房子不賣了。
就在中介公司與楊先生都不知情的情況下，徐女士以未經她本人同意而擅自出售她的房產為由，將楊先生和自己的丈夫章先生告上法庭，要求法庭判決確認書無效。
日前，法院對此案進行了調解，判定確認書無效，同時由章賠償楊先生各項損失數千元。中介公司則退還了楊先生的中介代理費及全部房款，并且承擔楊先生已經向貸款銀行支付的公證費等相關費用。
不得欺詐義務
內容：
“先合同義務”嚴格規定了訂約當事人不得利用接觸和磋商過程故意捏造事實，或者故意隱瞞事實真相，欺騙對方而訂立房屋買賣合同以謀取不當利益。
案例：
一對年輕夫婦看中了一套價格便宜的二手房。據中介公司介紹，這里的房子都已納入拆遷范圍，買下這套房不久即可安置新房。
就在合同簽訂后一星期，這對夫婦從鄰居處得知，所謂此地動拆遷純屬子虛烏有，房子便宜的真實原因是不久前有人在那間屋子里非正常死亡。
年輕夫婦認為，自己買下的竟是不吉利的房子，原因在于中介公司故意隱瞞事實真相，有“欺詐”之嫌，故向中介公司提出了退房的要求。
協助與照顧義務
內容：
在房屋買賣合同訂立過程中，雙方應當盡力避免給對方造成不必要的利益損失。并且在可能的情況下提供便利，以協助訂立合同。一方不得濫用自己的優勢，或者利用對方的不利，或者脅迫對方，或者趁人之危而取得不當利益。
