隨著國家對二手房交易市場調(diào)控力度的加強，二手房稅收調(diào)整政策頻頻出臺，這些政策是否起到了應有的作用?在實際操作過程中又出現(xiàn)了哪些新問題?作為執(zhí)行者的稅務(wù)機關(guān)，有必要對政策落實情況進行深度探討。筆者結(jié)合所在城市實際工作，分析總結(jié)了一些焦點、難點問題，旨在為二手房交易稅收的規(guī)范化管理提供研討依據(jù)，并盡快找到解決問題的途徑。
轉(zhuǎn)讓收入難以核定的計稅價格
2006年8月1日，國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，進一步明確住房轉(zhuǎn)讓以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。從江西省贛州市情況看，市政府在2005年8月出臺了搞活住房二級市場的有關(guān)政策，即對中心城區(qū)存量房屋區(qū)域進行了等級劃分，相關(guān)部門參考各等級基準價核定最低交易價格。隨后，贛州市地稅局、財政局、規(guī)劃建設(shè)局、房地產(chǎn)局又聯(lián)合下發(fā)通知，指出對申報成交價格明顯偏低的，可采取三種方法進行核定：一是參照同類地區(qū)、同類地段、同類結(jié)構(gòu)和同等樓層價格進行核定;二是提請有關(guān)中介機構(gòu)評估;三是參照各級政府確定的最低交易價格核定。
但實際操作過程中，按“政府基準價”核定的最低交易價格往往低于房屋原價，使許多納稅人以房產(chǎn)證上注明的原價甚至更低的價格虛報交易價。對于近幾年建筑的新房，如按“政府基準價”核定，轉(zhuǎn)讓收益為零，而建筑年代久遠的房屋交易因原價低，轉(zhuǎn)讓收益畸高，稅負出現(xiàn)倒掛，顯失稅負公平。如把“寶”押在中介對交易價進行評估上，且不說增加納稅人負擔，魚目混珠的評估機構(gòu)，同樣不能評估出合法公正的交易價格。
個稅稅率難調(diào)眾口的自助餐
個稅是個早已存在、但至今才被推至臺前的二手房交易稅種，日前，國家稅務(wù)總局正式發(fā)布了二手房交易應強制征收個稅的通知。而通知卻似乎留有三處“活口兒”：一是納稅人不提供房屋原值憑證，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收，幅度為住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%。由此出現(xiàn)“20%據(jù)實征收”和“1%-3%核定征收”兩個征收標準，造成地稅部門的自由裁量權(quán)過大。二是賣房人會在兩個標準之間權(quán)衡，取其輕。典型的表現(xiàn)是稅法“自助餐”，導致彈性稅收。三是通知規(guī)定了據(jù)實征收扣除成本的裝修費用扣除限額，容易導致虛報裝修費用，高報成本，減少稅基。
個稅優(yōu)惠難以執(zhí)行的好政策
財稅字[1999]278號通知中出臺了兩個優(yōu)惠政策：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。同時規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。國家稅務(wù)總局還在2006年8月1日的通知中強調(diào)，要不折不扣地確保維護納稅人的合法權(quán)益。這就帶來兩個問題：一是到底是應該先買房還是先賣房?如果要享受個稅保證金返還的優(yōu)惠，只能先賣后買。而現(xiàn)有住房出售后，再購買新房到裝修完工搬進新房，至少要半年以上，那么，這段時間賣房者該往何處安居?二是售房者出售已經(jīng)居住五年以上的住房，要想免繳個人所得稅，條件是“惟一的自有住房”。然而在實際操作上卻沒有操作性，因為存在異地購房、以親屬名義多處購房等因素，稅務(wù)機關(guān)難以調(diào)查核實，房產(chǎn)管理部門也難當此任。有些稅務(wù)機關(guān)采取讓售房者書立保證書的形式確定“惟一住房”，也無異于紙上談兵。
上述政策的難以操作，導致部分地方對二手房轉(zhuǎn)讓的個稅征收時征時停。
營業(yè)稅政策難顯公平的“重典”
1999年8月1日，政府開始對個人將購買不足1年的住房銷售實行全額征收營業(yè)稅，2005年6月1日國稅發(fā)[2005]89號文又將該政策的1年期限改為2年，2006年6月1日國稅發(fā)[2006]74號文再將該政策的2年期限改為5年。幾年時間，三易政策，可謂“亂世重典”。“重典”之下，又難免殃及池魚。
根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條規(guī)定，“單位將不動產(chǎn)贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”，應當征收營業(yè)稅。就是說，只有單位無償贈與不動產(chǎn)的行為才征收營業(yè)稅，對個人無償贈與不動產(chǎn)的行為不征收營業(yè)稅。面對二手房交易稅負的日益加重，當今一些購買未滿5年的二手房正以“贈與”或遺產(chǎn)繼承的方式悄然變相交易，偷逃國家稅款。
為了堵塞假贈與規(guī)避營業(yè)稅，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》，對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。差額計稅不減除房屋原價，其稅負接近偶然所得個稅稅負，對假贈與確實是殺手锏。但對于通過繼承、離婚、直系親屬贈與方式取得的住房再轉(zhuǎn)讓，卻等同于普通贈與方式再轉(zhuǎn)讓實行重稅負，顯失公平。
也許，國家的“重典”是為抑制住宅用房的炒賣，但在住宅與非住宅之間也同樣凸現(xiàn)稅負的不公，厚此薄彼。如不足五年交易的住宅和非住宅，同樣的購置年限卻適用全額和差額征收兩種不同的營業(yè)稅政策。非住宅購置單價遠遠高于住宅，有時稅負卻遠遠低于住宅。
稅務(wù)發(fā)票抵扣難煞買房人
根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號和國稅發(fā)[2006]74號文件，對個人購買的非普通住房超過5年對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申報繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，作為差額征稅的扣除憑證。今年8月1日國稅發(fā)[2006]108號相關(guān)通知第二條也強調(diào)，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。此舉對買房人在潛意識里增加了索取發(fā)票的觀念，增強了公民的納稅意識，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋裝修公司、建材市場等經(jīng)營者規(guī)范經(jīng)營、依法納稅，減少稅款流失。但交易成本費用沒有正式發(fā)票將不予抵扣，即意味著對無發(fā)票者(購房消費者)追繳了以前的稅款。
筆者發(fā)現(xiàn)，目前二手房交易中至少20%以上無法提供發(fā)票，原因主要有：發(fā)票遺失，以前源頭控管不到位，未開具發(fā)票，也有開發(fā)商或賣房人故意偷稅不給購房消費者提供發(fā)票，或是消費者沒有索要屬于自已的發(fā)票。這便使納稅主體發(fā)生倒置，為開發(fā)商或賣房人買單，就要承受被追繳稅款的“傷痛”，顯然不合情理。同時值得我們注意的是，稅務(wù)機關(guān)在這個執(zhí)法程序上是否合法。
