首先，對于首套房和二套房認定的標準是，以家庭為單位的!這個家庭概念是以夫妻加上未成年子女；成年后的單身個人也可算為一個家庭。
其次，對首套二套限購的政策只針對居住性房產也就是住宅；其他性質的房產不在限購范圍內，例如：商業用房，辦公用房或商鋪車庫地下室等。
認房不認貸
在首套房和二套房的認定中，房管局(稅費)是認房不認貸的。家庭名下有幾套房，決定交多少契稅。
房屋數量決定契稅首套二套：
1.以家庭為單位，家庭成員名下沒有任何住房，首次購買住宅算做首套房。
2.以家庭為單位，之前買過一套住宅，貸款已結清，后來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，會算做首套房。
3.以家庭為單位，家庭成員名下有一套或一套以上住房時，再購買住宅算作二套房。
PS:在外地有房有貸且貸款未還清，在本地再次買房。銀行貸款首付算是二套，而房管局因為未實現全國聯網查詢，算首套交契稅。
認貸不認房
首套房和二套房的概念，在銀行貸款(首付)鑒定中，是認貸不認房。貸款是否還清決定首付首套二套(幾成)。
首套房認定無論所購房屋為第幾套，申請貸款時只看銀行的征信記錄。對于名下無房或有房(3套以下)無貸款的客戶，申請住房貸款時，均可認定為首套。
常見情況：
(1)貸款買過一套房，但商貸已還完。
(2)貸款買過一套房，后來賣掉，房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行征信系統里能查到貸款記錄。
(3)首套房全款付清無貸款，申請貸款購買新房。
(4)首套房全款付清無貸款，賣掉后房屋登記系統查詢不到房產。
(5)個人名下曾有2套商貸購房，均已還清貸款并出售。
(6)個人名下1套房商貸已還清，另1套是公積金貸款已出售。
二套房認定由于“認貸不認房”，二套房的界定要簡單些。如買家在銀行征信系統里已登記有一條貸款買房的信息，貸款尚未結清，又申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上。
常見情況：
(1)貸款買過1套，商貸尚未還清，再次貸款買房。
(2)個人名下已有2套貸款購房，1套已還清，1套未還清，再次貸款買房。
(3)夫妻2人，一方婚前商貸購房，另一方婚前公積金貸款購房，婚后尚未還清，再次購房。
認貸又認房
公積金貸款以家庭為單位，只要貸過兩次，就不再允許貸公積金，只能用純商貸。
(1)名下無房，首次貸公積金算首套；
(2)二套房公積金貸款僅限于人均住房面積小于32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
(3)二套房的2種情況：
A、貸過一次公積金已還清，有1套房再買算二套房；
B、未貸過公積金，已有一套房，也算二套房。
(4)夫妻各用過一次公積金貸款，用于購買了同一套房屋。再次申請使用公積金貸款，算第二套。
禁止使用公積金貸款的4種情況：
1、第三次申請公積金貸款；
2、購買第三套及以上住房；
3、貸過公積金未還清。
4、夫妻各用過一次公積金貸款，分別購買了不同房屋。
