二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)厲之處主要體現(xiàn)為三點(diǎn)。第一，以家庭為單位。第一條便是“應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。”按人，還是按家庭，二者松緊度甚為懸殊。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺(tái)后，在這一點(diǎn)上，商業(yè)銀行做法不一，業(yè)界爭(zhēng)論不休，迫不得已，三個(gè)月后央行和銀監(jiān)會(huì)又出了一個(gè)“補(bǔ)丁文件”，明確規(guī)定以家為單位。
其二，既認(rèn)“房”又認(rèn)“貸”。“國(guó)十條”出臺(tái)后，各家商業(yè)銀行對(duì)所有類(lèi)別的房貸都不同程度地提高了門(mén)檻，但在最重要的第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，則各行其是。部分銀行按借款人當(dāng)前擁有的住宅套數(shù)進(jìn)行認(rèn)定，而部分銀行按借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)的住房套數(shù)。這兩種標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論哪種，都算不上太嚴(yán)格;從抑制投資者需求的角度考量，按“房”比較按“貸”更合理一些，因?yàn)橛行└纳菩枨蠹彝ィ谝惶鬃》恳咽褂眠^(guò)貸款，而現(xiàn)在想賣(mài)掉現(xiàn)有住房，而置換一套更大、更好的房子。
2007年第四季度■2008年上半年，二套房貸就是認(rèn)“房”，不認(rèn)“貸”。然而，此次卻既認(rèn)“房”，又認(rèn)“貸”，政策打擊面非常大，不僅抑制了投資投機(jī)需求，也把自住性的改善需求一網(wǎng)打盡。另外，與以往只有銀監(jiān)部門(mén)制定房貸政策不同，此次國(guó)務(wù)院特令住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同央行和銀監(jiān)會(huì)一起研究和出臺(tái)政策。其中奧妙在于，房管部門(mén)掌握著居民房產(chǎn)數(shù)據(jù)，若無(wú)其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門(mén)，根本無(wú)法以“房”定貸———這也是以前二套房貸政策無(wú)法嚴(yán)格執(zhí)行的重要原因之一。而且，此通知中還明令:2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。
其三，限制了外地的投資投機(jī)性購(gòu)房需求。政策中有兩層限制。第一層:“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。”這一條面向全國(guó)，這對(duì)于近幾年大量流竄于一二線(xiàn)城市的外地投資投機(jī)需求，尤其是溫州炒房團(tuán)，意味著貸款門(mén)檻和成本大幅提高。這將使全國(guó)所有熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)需求，都會(huì)受到負(fù)面影響。
最終的結(jié)果是，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。4月份，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄，6月即有可能接近零增長(zhǎng)，7月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的概率極大。2008年那輪樓市調(diào)整，經(jīng)歷了8個(gè)月左右，這一指標(biāo)才出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，而今年則不需那么久。至于房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)止跌，還是需要關(guān)注二套房貸政策何時(shí)才會(huì)松動(dòng)，今年第四季度是有可能的。
