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    一處房產(chǎn)先買賣后拍賣 同一買家的多重定金如何返還
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:886 ℃

      2009年9月,甲銀行將辦公樓賣給乙公司,價(jià)款500萬元,協(xié)議簽訂后乙公司即交付50萬元定金。2010年10月,甲銀行將該處房產(chǎn)拍賣,乙公司預(yù)交拍賣保證金50萬元,并以500萬元競(jìng)買成功,并付房款100萬元。后因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證。經(jīng)協(xié)商,甲銀行退還乙公司200萬元,乙公司開具收款憑證。現(xiàn)乙公司提起訴訟,要求解除房屋買賣協(xié)議,并就買賣協(xié)議要求甲銀行雙倍返還定金100萬元。

      法院經(jīng)審理認(rèn)為,原告訴請(qǐng)解除房屋買賣協(xié)議,并要求被告雙倍返還定金,然房屋買賣協(xié)議因雙方當(dāng)事人簽訂拍賣合同而自行解除。后無法辦理房產(chǎn)證,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),經(jīng)雙方協(xié)商,被告將原告交付的房款200萬元全部退還,原告開具收據(jù),可見雙方當(dāng)事人均無意再履行該拍賣合同,法院遂判決解除拍賣合同,對(duì)于原告訴請(qǐng)不予支持。

      王剛律師點(diǎn)評(píng):本案焦點(diǎn)是后一拍賣合同對(duì)前一買賣協(xié)議是內(nèi)容變更還是新合同,以及兩次50萬元定金的法律性質(zhì)不明。

      本案中,原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議,價(jià)款500萬元。協(xié)議簽訂后原告即交付定金50萬元,后被告將該處房產(chǎn)拍賣,原告以500萬元競(jìng)買成功。房屋價(jià)款雖然不變均為500萬元,但合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容已經(jīng)改變。因被告將同一標(biāo)的物進(jìn)行拍賣,原告亦沒有基于原房屋買賣協(xié)議提出異議,且參與競(jìng)買。此時(shí),原告與被告就同一標(biāo)的再次簽訂拍賣合同,雙方當(dāng)事人的行為實(shí)際是一種協(xié)議解除,即協(xié)商一致將原房屋買賣協(xié)議予以解除,其內(nèi)容主要是把原來的合同廢棄,使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅,雙方之間重新成立一個(gè)拍賣合同。本案原告訴請(qǐng)解除房屋買賣協(xié)議,并要求被告雙倍返還定金,然房屋買賣協(xié)議已因雙方當(dāng)事人簽訂拍賣合同而自行解除,遂不存在房屋買賣協(xié)議解除與否的問題。

      關(guān)于定金的性質(zhì)及適用,本案當(dāng)事人在房屋買賣協(xié)議中規(guī)定定金條款時(shí),并沒有明確規(guī)定原告交付定金的性質(zhì),因而只能視為違約定金。同時(shí)后一房屋拍賣合同可視為雙方當(dāng)事人對(duì)前一房屋買賣協(xié)議的解除,雙方既已同意解除合同,基于該買賣協(xié)議的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)終止,其定金的擔(dān)保作用也即消失,因而不應(yīng)適用定金罰則。本案的拍賣合同亦沒有將拍賣保證金轉(zhuǎn)化為定金,且雙方因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證,經(jīng)協(xié)商被告退還原告已付款項(xiàng),原告開具收款憑證,被告不存在違約行為,故此案并無定金罰則適用之余地,不應(yīng)支持原告就買賣協(xié)議而言的雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。

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