一、我國《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第9條對不動產(chǎn)查封作出了具體規(guī)定：“查封不動產(chǎn)的，人民法院應當張貼封條或者公告，并可以提取保存有關財產(chǎn)權證照。查封、扣押、凍結已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權，應當通知有關登記機關辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的,不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結行為。” 從以上規(guī)定看出，國家是想通過查封限制債務人對被查封物的處分權，確保對該權利處分的控制，以查封物的交換價值擔保有關的債權的實現(xiàn)。
二、目前我國房地產(chǎn)拍賣實踐中，法人和自然人委托的房產(chǎn)還沒有大規(guī)模地走向拍賣市場，法院和金融部門委托的強制拍賣占據(jù)了房地產(chǎn)拍賣的主要部分。2004年最高人民法院法院、國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布的《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若千問題的通知》(法發(fā)【2004】5號)對于房屋、土地權屬的轉(zhuǎn)移作出了特別的規(guī)定，其第27條規(guī)定：“人民法院制作的土地使用權、房屋所有權轉(zhuǎn)移裁定送達權利受讓人時發(fā)即生法律效力，人民法院應明確告知權利受讓人及時到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉(zhuǎn)移登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權利應追溯到相關法律文書生效之時。” 在拍賣程序中，查封登記、公開拍賣等一系列執(zhí)行行為本身足以起到公示作用，不需要再到房屋管理部門另以登記進行公示，但買受人或債權人須對該不動產(chǎn)變動情況進行登記后，方能對其進行處分，將價值變現(xiàn)，并維護交易秩序和交易安全。
三、拍賣房地產(chǎn)上各種負擔權利沖突和處理 ： 1、我國《拍賣規(guī)定》借鑒國外立法例，對拍賣不動產(chǎn)上擔保物權及其他優(yōu)先受償權處理采取了剩余主義條件下的涂銷主義原則，即指執(zhí)行標的物由后順位的優(yōu)先權人或普通債權人申請拍賣時，用賣得的價金清償優(yōu)先債權及強制執(zhí)行費用后尚有剩余時，才能夠進行拍賣，拍定人取得該標的物后，不承受先前存在于該標的物上的任何負擔。 2、對拍賣財產(chǎn)上之租賃權及其他用益物權則采剩余主義條件下的承受主義原則，即指執(zhí)行標的物由后順位的優(yōu)先權人或普通債權人申請拍賣時，用賣得的價金清償優(yōu)先債權及強制執(zhí)行費用后尚有剩余時，才能夠進行拍賣，拍定人取得該標的物后，承受先前存在于該標的物上的租賃權及其他用益物權負擔。
