一房?jī)少u(mài)誰(shuí)能取得房屋所有權(quán)
一、一房?jī)少u(mài)房屋所有權(quán)的歸屬。
在實(shí)踐中，部分不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后又將同一商品房出賣(mài)，導(dǎo)致買(mǎi)受人不能按照約定取得房屋，俗稱為“一房?jī)少u(mài)”。
“一房?jī)少u(mài)”主要會(huì)產(chǎn)生以下法律后果：
第一，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)在房屋土地管理部門(mén)辦理登記，已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)的購(gòu)房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過(guò)戶登記的購(gòu)房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購(gòu)房人不能對(duì)其主張權(quán)利。
第二，在建取得商品房預(yù)售批準(zhǔn)證書(shū)的，辦理商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售登記的買(mǎi)受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。商品房預(yù)售登記的性質(zhì)與現(xiàn)房辦理登記的法律性質(zhì)是一樣的。所以，占有使用的買(mǎi)受人不能對(duì)抗辦理登記的買(mǎi)受人。
當(dāng)然，如果辦理預(yù)售登記或過(guò)戶手續(xù)的購(gòu)房人是與房屋出賣(mài)人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并登記、過(guò)戶的，其他購(gòu)房人可以主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。
二、其他不能取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人的利益保護(hù)。
未辦理過(guò)戶登記的其他購(gòu)房人依法可以追究商品房出賣(mài)人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)的商品房買(mǎi)賣(mài)，僅僅使買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。導(dǎo)致原商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無(wú)法取得房屋的購(gòu)房人以及出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購(gòu)房人，均可以要求商品房出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已付購(gòu)房款和利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》[20030428]“第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”
三、一房?jī)少u(mài)的的預(yù)防與補(bǔ)救措施。
第一，預(yù)防。
一房?jī)少u(mài)的情況在生活實(shí)踐中其實(shí)是可以預(yù)防和避免的，其方法很簡(jiǎn)單。首先，對(duì)于在建的預(yù)售房屋可以通過(guò)國(guó)土和房屋主管部門(mén)查詢預(yù)售許可證是否取得。其次，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)必須要到國(guó)土和房屋主管部門(mén)辦理預(yù)售登記。
對(duì)于現(xiàn)房，首先，要查詢開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)權(quán)是否辦理？其次，要查詢購(gòu)買(mǎi)的房屋有沒(méi)有出售登記的情況。
第二，補(bǔ)救。
發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋被一房?jī)少u(mài)，首先查詢其他買(mǎi)受人是否辦理登記，如果未辦理登記第一時(shí)間要求開(kāi)發(fā)商給自己的買(mǎi)賣(mài)合同辦理登記。如果其他買(mǎi)受人辦理了登記手續(xù)，那就收集辦理登記的買(mǎi)受人和出賣(mài)人之間是否有惡意串通的情形，如果存在惡意串通，通過(guò)訴訟方式實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)大多是資金出現(xiàn)問(wèn)題，不用考慮出賣(mài)人賠償一倍已付房款的解決方式，因?yàn)槟愫苡锌赡苣玫降闹皇且患埮袥Q，只有房子的所有權(quán)在自己的名下才能真正保護(hù)自己的利益。
