1、簽訂房屋買賣黑白合同存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)?
在房屋買賣交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類似的“陰陽合同”表面上看好像可以避稅，實(shí)際上對買賣雙方并無好處，麻煩多，風(fēng)險(xiǎn)大：
(1)從賣方角度看，用于辦理權(quán)屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因?yàn)榭赡艽嬖趯⒎课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房價(jià)支付房款。現(xiàn)實(shí)中，法院因某些原因無法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門過戶登記備案的低價(jià)合同而判決賣方敗訴的案例時(shí)有出現(xiàn)。
(2)從買方的角度講，雖然少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購入價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，在計(jì)算營業(yè)稅和個(gè)人所得稅時(shí)，作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大很多，其實(shí)并沒有省多少錢。
(3)因?yàn)榉慨a(chǎn)局是基于買賣雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過戶手續(xù)，由于陰陽合同的行為被認(rèn)定無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導(dǎo)致過戶行為被撤銷。
(4)根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50%以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
2、如何防范“黑白合同”帶來的風(fēng)險(xiǎn)
簽訂“黑白合同”的目的是為規(guī)避法律或銀行的規(guī)定，這是一種違法的行為，盡管這種違法行為未必會帶來特別嚴(yán)重的法律后果，但交易雙方還是盡量不要簽訂這樣的合同，因?yàn)檫@還會增加交易風(fēng)險(xiǎn)。雖然有人是為規(guī)避法律主動簽訂，但有人也是因?yàn)榱硪环教岢鲆?/p>
而被動簽訂，而且目前完全杜絕黑白合同的現(xiàn)象又很難做到。因此，不管出于什么原因而簽訂黑白合同，都要注意防范由此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要是指當(dāng)產(chǎn)生爭議時(shí)，雙方對合同價(jià)格各執(zhí)一詞，紛紛主張對自己有利的價(jià)格。
按上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的規(guī)定，在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。但是，這樣的規(guī)定并不全面，因?yàn)閮煞莺贤暮炗啎r(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時(shí)就會難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。
