滬律網(wǎng)網(wǎng)友咨詢：
1、我于2005年9月定購了一套151.14m2的3居室的房屋，當(dāng)時(shí)一方面看戶型、面積都能滿足自身要求，另一方面價(jià)格亦還滿意，因此隨即簽訂了內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議(不是正式購房合同，當(dāng)時(shí)未想到面積差異問題，故未對(duì)面積差異賠償問題進(jìn)行約定，但雙方簽字手續(xù)齊備。)，但到現(xiàn)在簽正式購房合同時(shí)，其面積經(jīng)預(yù)售許可證上面積變成141.54m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國家規(guī)定的3%范圍，請(qǐng)問我在簽正式購房合同時(shí)是否可以要求房屋開發(fā)商對(duì)3%超出部分進(jìn)行雙倍賠償？
2、由于是內(nèi)部認(rèn)購，我不知道國家有關(guān)配套費(fèi)收取的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)時(shí)開發(fā)商要求預(yù)交6000元水、電、樓宇對(duì)講、電子防盜配套費(fèi)，并雙方進(jìn)行了預(yù)定，現(xiàn)在簽正式合同時(shí)開發(fā)商說國家不允許收配套費(fèi)了，要按6000元折成平均房價(jià)加入總房價(jià)中，請(qǐng)問這合理嗎？因?yàn)楫?dāng)時(shí)我想是用不了6000元的，也就無所謂，現(xiàn)在我該如何主張我的權(quán)益呢？
上海普陀區(qū)田根成律師回復(fù)：
關(guān)于認(rèn)購合同，如果合同的主要條款完整，如房屋位置、面積，交房時(shí)間、方式，付款時(shí)間、方式，違約責(zé)任等，法院一般會(huì)認(rèn)定是房屋買賣合同，故如果你們的認(rèn)購協(xié)議符合上述情況，則面積差額可以要求賠償，沒有約定沒關(guān)系，根據(jù)法律規(guī)定就行了。至于說配套設(shè)備費(fèi)分?jǐn)偅瑧?yīng)該考慮到這是房價(jià)的因素之一，本身已經(jīng)包含在房價(jià)里了，開發(fā)商再折成房價(jià)分?jǐn)偅缓侠怼，F(xiàn)在的情況下，你可以以你的認(rèn)購書已經(jīng)是房屋買賣合同為由，要求其交房或者賠償損失。
上海長寧區(qū)馬建榮律師回復(fù)：
首先，判斷一個(gè)買賣合同是否有效并非看他是否為內(nèi)部協(xié)議或正式協(xié)議，只要雙方對(duì)合同的主要條款達(dá)成一致且不存在欺詐等違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況，合同都是有效的。
而法律在處理一個(gè)有效合同時(shí)所采取的方式就是尊重雙方當(dāng)事人的合意，即如何約定即如何履行。具體到你的案子，最高院對(duì)房屋面積誤差專門出過一個(gè)司法解釋，對(duì)于開發(fā)商超出3%面積的部分需雙倍返還，而所謂把6000元?jiǎng)澣敕课菘們r(jià)中的說法其本身是對(duì)合同價(jià)格條款的修改，只要你不同意，對(duì)方就無權(quán)單方面更改，如果如對(duì)方所說，就應(yīng)該全額返還6000元。
