一、問題概說
合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產生既定力和約束力，無效合同不產生法律效力。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”《民法通則》第五十五條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規定的有效合同標準。判斷一個合同是否具有法律效力，應主要依據上述《民法通則》所規定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。
房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規定，還應當受《城市房地產管理法》、《土地管理法》等的規范和管理。《城市房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”此處的“應當”應理解為強制性規范，說明房地產物權的變動以登記為成立要件。
實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;②依法收回土地使用權的;③權屬有爭議的;④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
關于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學理論上常見的典型爭議有：
1、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產的合同效力;
2、轉讓建筑在國有劃撥土地上的房產是否允許，違反了是否必然導致合同無效?
3、房屋買賣合同與產權登記是何關系，未辦理產權轉移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力?
4、城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同是否有效?
下面，筆者將結合審判實例就上述問題進行分析。
二、實例研析
據以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案
[基本案情]2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協議書，約定：原告購買被告沿街三層商業樓房一棟(原系被告自他人處購得)，面積861平方米，1 580元/平方米，共計136萬元;原告在簽訂協議當日交定金5萬元，20日內交至100萬元，余款在產權證交接后15日內結清;房產過戶一切稅、費由雙方均擔，被告應在一月內負責辦完手續;交房、交款違約按銀行貸款利率承擔違約責任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協議書，內容與被告日廣公司的協議書一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。協議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關手續。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業用房租賃協議，約定將原告與被告購房協議書項下的房產出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協議因原告與被告發生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經協商未果，原告向R市中級人民法院提起訴訟，請求判令被告繼續履行合同;雙倍返還定金10萬元并賠償原告經濟損失8萬元(其中包括定金損失6萬元和預計二個月訴訟期間的租賃費收入損失2萬元)。
[裁判要旨]R市中級法院經審理認為：根據《城市房地產管理法》第三十七條“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”和《山東省城市房地產交易管理條例》第十四條“未登記領取有關證件的房地產不得轉讓”的規定，涉案房地產雖然地產進行了登記，但是未進行房產登記，因此，雙方間的房屋買賣協議因違反法律、法規的禁止性規定而無效，對雙方當事人沒有法律約束力。原告根據該協議請求被告繼續履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應當將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。被告作為經營房地產的企業，應當知道其處分的房地產狀況，應當知道不允許轉讓的房地產不應轉讓而予以轉讓，被告對此負有過錯，由此給原告造成的損失應予賠償。被告在返還原告125萬元的同時，還應根據中國人民銀行規定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。原告因被告的過錯導致不能履行與第三人間租賃協議，由此給原告造成的損失6萬元被告應予賠償。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款(五)項、第五十八條、《城市房地產管理法》第三十七條第一款(六)項的規定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協議無效;二、被告于判決生后5日內返還原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元;三、按照中國人民銀行規定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失(自2002年10月21日起計算至本判決執行之日);四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。(訴訟費負擔略)
