1、房屋買賣中誰享有優(yōu)先購買權(quán)?
有優(yōu)先購買權(quán)的有三種情形：
(1)產(chǎn)權(quán)的共有人
法律依據(jù)：《民法通則》第七十八條第三款按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”
《物權(quán)法》第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
(2)房屋的承租人
法律依據(jù)：關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條
出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。
(3)可售公房出售時(shí)的同住人。
2、房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)有什么特征?
房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)，具有以下幾個(gè)特征：
(1)它依法律直接規(guī)定而產(chǎn)生。而且只能基于共有關(guān)系或房屋租賃關(guān)系而產(chǎn)生，是原共有人與其他共有人之間或出租人與承租人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(2)它是一種期待權(quán)。只有共有人或出租人在出賣房屋時(shí)，其他共有人或者承租人在同等條件下才產(chǎn)生這種權(quán)利。
(3)它是一種限制權(quán)。房屋共有人出賣自己所分得的房屋，出租人出賣自己的房屋雖是自己的權(quán)利，但法律規(guī)定了其他共有人或承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。這一民事行為的限制性規(guī)定，是民事法律合法原則和防止權(quán)利濫用原則的體現(xiàn)。
(4)它是一種附條件的形成權(quán)。共有人出賣的房屋與其他共有人的房屋屬一個(gè)整體，或者是配套使用，其他共有人才能主張這種權(quán)利。出租人出賣的是承租人正在使用的房屋，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)才能主張這種權(quán)利。
(5)它是同等條件下的優(yōu)先“購買權(quán)”。這是指優(yōu)先購買權(quán)人所接受的出賣價(jià)格和其他合法條件與其他購買人相同或相一致的情況下優(yōu)先購買權(quán)人所享有的權(quán)利。
(6)有一定的期限性。優(yōu)先購買權(quán)有明確的期限限制，在規(guī)定的期限內(nèi)優(yōu)先購買權(quán)人已得知房屋出賣而不主張權(quán)利，期限屆滿后即喪失。
3、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理?
房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。
承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
也就是說，具有優(yōu)先購買權(quán)的人，提起侵害其優(yōu)先購買權(quán)訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔(dān)保行使優(yōu)先購買權(quán)，而不能只主張侵犯優(yōu)先權(quán)，而不行使優(yōu)先購買權(quán)。即不能自己不買，也不讓他人購買。
