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精裝修房屋法律問題解答
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:989 ℃

  一、何為“精裝修房屋”?

  根據(jù)建設部頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房[2002]190號)的規(guī)定,“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛(wèi)生間的基本設施全部安裝完成的房屋。并且這里的“房屋”是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。

  二、簽精裝修房屋買賣合同要注意什么問題?

  1、明確約定裝修中使用的各類建材及設備的品牌、型號,不能籠統(tǒng)地約定“進口”、“高檔”、“國內(nèi)名牌”、“國際名牌”等。

  2、一些裝修工程在竣工驗收時 不一定能夠檢查出來它是否存在質量問題,而必須通過使用才能發(fā)現(xiàn),因此在簽訂合同時也應注意在合同中約定裝修工程保修期限。

  3、違約責任。合同中應明確開 發(fā)商裝修不符合合同約定的賠償方法、標準等,方便出現(xiàn)問題后的處理。

  三、如何驗收精裝修房屋?

  (一)檢查裝修設備與合同約定是否相符

  實踐中,一些精裝修房屋在驗收的時候買房人經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了令自己不太滿意的地方,比如品牌、式樣等。這時候,買房人應當仔細審查合同就該部分是如何約定的。如果購房合同就裝修所使用的材料、品牌、型號等作出了具體約定,建議買房人在驗收的時候先不必急于驗收裝修的工程質量,而是應該先花一些時間,檢查一下裝修所使用的設備和材料是否與合同約定相符。如果與合同約定不符,通常意味著住宅品質的降低。

  (二)驗收時應該注意哪些裝修項目

  第一步,要關注常見的裝修通病,如漏水,排水不暢等,要看廚房、衛(wèi)生間的防水有沒有做;檢查廚房、衛(wèi)生間的上下水管道,看看排水管道排水是否順暢,上水管是否存在滲漏現(xiàn)象;洗手間的衛(wèi)生器具沖水快慢,地面是否存水等。

  第二步,檢查配電線路。檢查房間內(nèi)的強弱電是否達到使用條件,布局安排是否合理。

  第三步,注意常使用的部件,如五金安裝是否配套、齊全,是否端正牢固。

  第四步,檢查木工制品以及油漆工制品,主要是指門、窗、櫥柜等。重點檢查是否變形,開啟是否靈活,裝飾面是否滑傷,顏色是否一致,接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴重,油漆是否存在流淌現(xiàn)象等,對窗戶還應檢查是否滲水。

  第五步,檢查地面地磚是否存在空鼓現(xiàn)象,正常走動時地板是否有響聲等。

  第六步,要關注接口部位,尤其是一些裝修時被暗埋的隱蔽工程,如為避免串味,廚衛(wèi)吊頂內(nèi)通風設置的接入口是否適當?shù)取?/p>

  第七步,向開發(fā)商索要裝修說明書,以便了解暗埋工程以及使用方法。

  第八步,檢測室內(nèi)空氣質量是否達標,有無環(huán)境檢測報告。

  (三)哪些問題不應作為拒絕收房的條件

  1、氣候變化原因導致的部分房屋質量問題;

  2、因買房人缺乏專業(yè)知識誤認為房屋存在質量問題。

  在上述第1種情況下,買房人不能以此為由拒絕收房,但開發(fā)商負有保修責任。比如冬季交驗的精裝修房屋可能存在輕微的木制品開裂現(xiàn)象就屬于此種類型。在上述第2種情況下,開發(fā)商應與買房人加強溝通,消除誤解。比如有些買房人對清漆木地板不滿意,認為“木地板的花紋不一致”,而這是由木材的自然色差引起的,此時買房人就不能以此為由拒收房屋。

  四、精裝房交付后出現(xiàn)裝修質量等問題怎么辦?

  1、 業(yè)主發(fā)現(xiàn)精裝修房存在質量問題時,在保修期內(nèi)有權要求裝修方承擔房屋修復責任

  根據(jù)《合同法》第一百零七條以及根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定,交付使用的房屋存在質量問題, 在保修期內(nèi),出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由 出賣人承擔。

  2、 業(yè)主發(fā)現(xiàn)精裝修房屋存在裝修質量問題,滿足法定條件時能主張退房

  根據(jù)《合同法》第九十四條第四款的規(guī)定,當事人一方延遲履行債務或有其他違約行為,致使不能實現(xiàn)合同目的的,當事人可以解除合同。同時,根據(jù)《最高人民法院 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定,如果業(yè)主所購買的商品房如果經(jīng)有資質的檢測單位核驗屬主體結構質量不合格,或因房 屋精裝修導致嚴重質量問題,致使業(yè)主無法實現(xiàn)入住目的、嚴重影響其正常生活的的情況下,業(yè)主有權請求以裝修方根本違約為由解除合同。

  3、 對于因房屋裝修質量問題造成的損失,業(yè)主可以向房產(chǎn)公司或裝修方主張損害賠償

  此種情況下,應當根據(jù)雙方之間是否存在賠償協(xié)議而分別討論:

  (1)如果事前業(yè)主與房產(chǎn)公司在合同中約定了損害賠償條款,或者事后雙方達成了賠償協(xié)議,那么在不違反法律的強制性規(guī)定的情況下,遵循約定優(yōu)先的原則,業(yè)主可以按照合同約定進行索賠;

  (2) 如果事前雙方并沒有明確約定賠償條款,事后也未對賠償事宜達成一致的,根據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十二、第一百一十三條的規(guī)定,當事人一方不履 行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。同時,業(yè)主可以要求裝修方賠償因裝修質量問題造成的財 產(chǎn)損失,即使裝修方完成了修復工作,業(yè)主也可以要求其賠償在修復期間的合理損失,如因不能入住導致的額外支出。至于合理損失的標準,宜參照損失發(fā)生時的市 場價格確定。

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