近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房價一路飆升，價格上漲之勢從東部城市向中西部蔓延。雖然我國的居民收入不斷上漲，但相對于當(dāng)?shù)氐姆績r而言，普通居民的實際購買力并沒有獲得相應(yīng)提高，許多居民只能“望房興嘆”，房屋泡沫逐漸滋生。房價的居高不下與城市居民居住要求的矛盾，致使租賃產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度逐漸受到社會的關(guān)注。作為我國一項重要的民事法律制度，承租人的優(yōu)先購買權(quán)歷來受到法律的保護(hù)，《合同法》、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》等對其都有相關(guān)規(guī)制。但是我國對于該制度的法律規(guī)范尚不嚴(yán)密充分，可操作性不強(qiáng)，出現(xiàn)了大量的實務(wù)疑難問題，造成審理尺度不一，不僅有損于司法公正和當(dāng)事人的合法權(quán)益，更動搖了該制度本身。所以，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力問題，一直是一個熱議話題。
滬律網(wǎng)編輯特在此為大家提供關(guān)于理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點：
第一種觀點：人民法院可以直接判決承租人以出租人與第三人之間的買賣合同所確定的價格購得房屋。
第二種觀點：法院只能判決撤銷出租人與第三人之間的買賣合同。
第三種觀點：當(dāng)事人提出無效合同確認(rèn)之訴，人民法院既可以根據(jù)當(dāng)事人的請求作出判決，也可以根據(jù)形成權(quán)的理論，依法支持當(dāng)事人直接購買房屋的訴訟請求。
最高人民法院民一庭對該問題進(jìn)行研究后，形成兩種觀點：多數(shù)人認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。將優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán)，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。對準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)必須要和所有權(quán)的保護(hù)有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對的權(quán)利，所有人出賣自己的所有物，應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據(jù)買賣不破租賃等原則，承租人的利益照常可以得到應(yīng)有的保護(hù)。對于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。少數(shù)意見認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)就是對所有人出賣出租房屋的限制性權(quán)利，優(yōu)先權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含可以優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先權(quán)沒有實際意義，實質(zhì)上體現(xiàn)不了對承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院在判決時不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙。因此，承租人可以請求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請求判決。
