王先生有一套坐落于A市的房屋。2012年5月，王先生將該房屋抵押給某銀行，用于個人商務貸款。2013年8月,王先生與許先生簽訂《房屋轉讓協議》，雙方約定，王先生將其所有的該套房屋以80萬元的價款轉讓給許先生，簽字之日許先生交付定金5萬元，于2013年12月7日前交付35萬元，余款 40萬元辦完轉戶手續后一個月內付清。2013年12月7日，許先生按約定交首期房款35萬元給王先生,隨后王先生把該房屋的鑰匙交許先生。許先生在交付首期房款后不久，曾要求王先生用余款清償銀行貸款，并協助辦理過戶手續。但王先生卻提出要求，許先生應承擔過戶所需的部分稅費。許先生不同意，王先生也不履行過戶義務，雙方遂訴至法院。
疑 惑
1.王先生與許先生的房屋買賣合同是否有效?
2.法院對許先生請求辦理房屋所有權登記轉移手續應否支持?
《合同法》的規定，有下列情形之一的，可認定合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同;惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同;合法形式掩蓋非法目的的合同;損害社會公共利益的合同。很明顯，本案中雙方當事人都不存在上述情形。因此我們需從物權與債權的角度，討論本案。
物權行為與債權行為有著本質的區別。轉讓抵押財產行為的實現，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉讓抵押財產買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產所有權變動的物權行為。而轉讓抵押財產債權行為，并不是必須經過抵押權人的同意。因為抵押人與買受人簽訂轉讓抵押財產合同的行為，只是一個債權行為，并不會直接導致抵押財產物權變動的結果。抵押人未經抵押權人同意，與他人簽訂抵押財產轉讓合同行為，并不會導致抵押權的消滅，抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人。本案中，雙方當事人在平等自愿協商基礎上簽訂的房屋轉讓協議，系雙方當事人的真實意愿。本案中繼續履行該協議，并不損害抵押權人銀行的合法權益，也不違反法律、行政法規的強制性規定。因此，二人簽訂的房屋買賣合同有效。
房屋抵押權存續期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現行的產權登記手續，房屋的產權是不能辦理過戶登記的。在買受人代為清償債務消滅抵押權前，買受人實際無法辦理房屋所有權轉移登記手續。根據《物權法》相關規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押
財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。若買受人同意代為清償債務消滅抵押權情況下，買受人要求出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記手續的請求是可以支持的。
本案中，作為抵押權人的銀行事后也作出了表示，只要王先生還清貸款本息，同意辦理抵押注銷登記。許先生也同意代抵押人即王先生還清抵押權人借款本息，償還債務消滅抵押權，抵押權人應當協助辦理抵押權注銷手續。法院判決許先生和王先生應當在該房屋的抵押權消滅后，共同協助辦理房屋產權登記轉移手續。
