很多購房者買了房子以后在沒有取得房產(chǎn)證時又將房子賣了出去，這種沒有房產(chǎn)證房子能不能賣?有沒有房產(chǎn)證影響買賣合同的效力與否，法律規(guī)定哪些房屋不能買賣?看完下面的案例您就明白了。
賣方未取得房產(chǎn)證，請求解除購房合同
2006年8月1日，經(jīng)中介介紹，李某作為出賣方與買受方王某簽訂了房屋買賣合同，約定李某將其尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的商品房以80萬元的價格出售給王某，王某向李某支付了首付款50萬元，余款30萬元在李某取得房屋產(chǎn)權(quán)證后支付。后李某向楊某交付了房屋。
由于開發(fā)商的原因李某遲遲未取得產(chǎn)權(quán)證，2007年12月李某以涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，不能買賣為由，向法院提起訴訟，請求法院確認其與楊某之間的房屋買賣合同無效。
法院通過審理，駁回原告請求
法院在審理后認為李某與王某之間房屋買賣行為是雙方的真實意思表示，交易行為沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦沒有損害國家和社會公共利益，故雙方之間的房屋買賣合同合法有效。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，該規(guī)定系管理性規(guī)范，目的在于規(guī)范房屋的交易管理，而非效力性規(guī)范，并不因此而影響合同的效力。故判決駁回原告李某的訴訟請求。
沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證并不影響房屋買賣合同的效力
首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而不是指房屋買賣合同無效。
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定明確對不動產(chǎn)變動的原因與結(jié)果進行了區(qū)分，將合同效力與物權(quán)效力相區(qū)別。出賣人通過合法有效的房屋買賣合同而取得房屋，房屋轉(zhuǎn)移占有之日即視為房屋已經(jīng)交付，出賣人即使未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，也已經(jīng)實際取得了房屋的處分權(quán)，其有權(quán)對房屋進行處分。
合同的效力應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)《民法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定來進行認定。合同法第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
如果出賣人與買受人所簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，沒有損害國家、集體或者第三人利益和社會公共利益，就應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同有效。
