1.房屋買賣行為是否有效的問題
現(xiàn)代各國民法，為了保護不動產(chǎn)承租人的利益，承認(rèn)租賃權(quán)具有物權(quán)的效力，即出現(xiàn)了“租賃權(quán)物權(quán)化”的趨勢：一方面，確立“買賣不破租賃”的原則，即租賃物在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力;另一方面，確立不動產(chǎn)承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”，即出租人出賣其租賃不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條則規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”因此，原業(yè)主與新業(yè)主之間的房屋買賣合同是屬于相對無效的房屋買賣合同。所謂相對無效的意思就是說，只有承租人可以向法院提起確認(rèn)合同無效的訴訟，而且僅在承租人的訴訟請求得到法官確認(rèn)的情況下，合同才無效，否則合同即是生效合同。
2.享有優(yōu)先購買權(quán)的條件
承租人在行使優(yōu)先購買權(quán)的時候，必須符合以下條件：
首先，承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，這是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提和基礎(chǔ)。
其次，出租人出賣租賃房屋，應(yīng)負(fù)擔(dān)通知義務(wù)。這是承租人得以行使優(yōu)先購買權(quán)的必要前提。對于出租人應(yīng)于何時履行通知義務(wù)，我國以往的立法和司法解釋都規(guī)定為提前3個月，即在出租人出賣房屋前3個月，現(xiàn)行的《合同法》則未規(guī)定明確的期限，僅限定為在出賣之前的合理期限內(nèi)。同時，出租人在履行通知義務(wù)時，還必須將出賣房屋以及交易價格、交易方式等條件告知承租人，以保障承租人能夠在掌握充分信息的情況下選擇是否行使優(yōu)先購買權(quán)。
承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。在審判實踐中，對同等條件的內(nèi)涵歷來存在兩種不同的觀點：一是絕對同等說，認(rèn)為承租人認(rèn)購的條件應(yīng)與其他買受人絕對相同和完全一致。二是相對同等說，認(rèn)為承租人購買條件與其他買受人條件大致相等，即為有同等條件。這兩種看法都有道理，但也不完全妥當(dāng)。第一種觀點在適用中過于嚴(yán)格，尤其是當(dāng)其他買受人所提供的條件(如提供某機會)承租人不能做到，但承租人可以以多付金錢的辦法來彌補這些附加條件的不足時，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人的條件完全一致。第二種觀點在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。上海市高院關(guān)于同等條件界定為：出租人已于第三人簽訂房屋買賣合同確定的權(quán)利義務(wù)。
最后，承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，此項要求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。
3.法院能否直接判決原業(yè)主將房屋按兩被告之間的成交價賣給原告的問題
當(dāng)事人依法對訟爭房屋具有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，但當(dāng)事人在訴訟中提出按之間的交易價格購買訟爭房屋。房屋買賣行為被確定無效后，原出租人仍是訟爭房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)處分訟爭房屋，有權(quán)決定是否再次出售或以何種價格及方式出售訟爭房屋。且當(dāng)事人雙方在民事活動中的地位平等，買賣訟爭房屋的民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，故應(yīng)通過當(dāng)事人之間協(xié)商一致的方式來行使優(yōu)先購買權(quán)，不宜由法院進行判決。
司法實踐中，有些法院為了減少當(dāng)事人訴累，直接判定承租人和出租人以出租人與第三人簽訂買賣合同條款成立買賣合同關(guān)系。
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