咨詢熱線內容
我姓蘇，自已開辦了一家小型工廠，近幾年做生意掙了一些錢。正好我們以前住的平房要拆遷，就想買一套大一點的房子居住，改善一下生活環境。經過了解與比較，我最終選擇了藍郡花園的一套三居室，并與開發商簽訂了房屋預售合同。合同約定，新房的建筑面積為125平方米，平均每平方米6000元，總價為75萬，并約定半年后交房并辦理房產證。此外，還約定如果建成后面積存在誤差，購房者可以解除合同。隨后，我交齊了全部房款，就等著半年后入住新房。
但令我沒有想到的是，交房時房產證上赫然寫著“實測建筑面積117平方米”，這令我非常氣憤，沒想到建成后的房屋竟然“縮水”近10平方米。更令我覺得惱火的是， 當我找到開發商要求其退還差價賠償損失時，他竟然振振有詞，聲稱之前合同上標注的房屋面積是“暫測面積”，而房產證上的面積是“實測面積”，這種情況對于期房來說很常見，如果我有異議則可以解除合同。但是我原來的房子馬上就要拆了，而且現在的房價又在一直上漲，我不能也不愿解除合同。
請問：我除了解除合同還可以采取什么方式維護自己的權益?
律師專線解答
蘇先生，您所遇到的這種期房面積“縮水”問題比較常見，不僅如此，而且還會出現“膨脹”的現象。開發商在處理前一種情況時，多收的房款通常不會輕易退還，而在“膨脹”的時候，多出的房款則要求購房者補齊。
上述兩種情況，嚴重侵害了廣大購房者的合法權益。為此，最高人民法院于2003年專門了出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來規范開發商的行為，其中第14條明確規定，出賣人交付使用房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及禾U息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋面積大于合同約定的面積的，面積誤差比在3%以內(含 3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
在上述事件中，您與開發商簽訂的預售合同中雖對房屋交付時建筑面積與合同約定面積不符應如何處理的問題作出了約定，但并不明確。實際上，您完全可以主張適用上述司法解釋，維護自己的合法權益。根據上述法律規定，您所購房面積誤差比絕對值：(合同約定面積125-交付時建筑面積117)÷合同約定面積125=6.4%，其遠遠超過了法律規定3%的比例。所以對3%以內部分(3.75平方米)，應該按照每平米6000兀的價格返還，計2.25萬元;對3%以外部分(4.25平方米)應按照每平米12000元的價格返還，計5.1萬元;故您有權要求開發商返還房屋面積差價款共計7.35萬元。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對房屋實際面積與合同約定面積不符應如何處理的問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
為了充分保護自己的利益，在與開發商簽訂購房合同時，要特別注意面積條款。套內建筑面積和分攤的共有建筑面積各是多少，必須有明確的約定。這樣，一旦交付的房屋與約定不符，向法院起訴時才會有據可依。
在購房時，開發商通常會將所謂的“公用面積”大量分攤給購房者，造成房屋從合同上看似面積很大，而實用面積卻很小的情況。我國法律對樓房公用面積可分攤的部分做了詳細的界定，下列建筑面積不能作為公用面積分攤：(1)倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;(2)售房單位自營、自用的房屋;(3)為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
法律鏈接
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條
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