【問】
最近我向某房產(chǎn)開發(fā)商購買了一套商品房，簽定了預(yù)售合同，支付了三分之一房款，但不久，開發(fā)商又將這套商品房抵押給銀行貸款。請問，開發(fā)商這種行為對我有何損害，我該如何依法維護(hù)自己的權(quán)益？
【解答】
首先，房產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。在新近頒布的《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》有關(guān)條款中明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷售該抵押物”。
其次，你認(rèn)購的商品房被作為抵押物后，按抵押擔(dān)保的法律規(guī)定，抵押人房產(chǎn)開發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權(quán)人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使你狀告開發(fā)商并贏得訴訟，房產(chǎn)開發(fā)商也可能無力償還你的購房款，這就會使你對預(yù)購的商品房的權(quán)利，或收回購房款的權(quán)利都處在難以實(shí)現(xiàn)的困境。因?yàn)榈盅簷?quán)人是優(yōu)先于普通債權(quán)人受償債務(wù)的，即使抵押物在被司法部門查封或執(zhí)行時，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，房產(chǎn)開發(fā)商將已預(yù)售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴(yán)重的違法侵權(quán)行為，可能使購房者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。
你可以先與房產(chǎn)開發(fā)商交涉，要求房產(chǎn)開發(fā)商解除與銀行關(guān)于你這套商品房的抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預(yù)售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對你認(rèn)購商品房權(quán)利的保護(hù)；當(dāng)然無法交涉，你可以請求人民法院確認(rèn)房產(chǎn)開發(fā)商與銀行的商品房抵押關(guān)系無效，以維護(hù)你自身的合法權(quán)益。
