房改房買賣須知
房改房因其優(yōu)越的地段，成熟的配套設(shè)施，低廉的價(jià)格成為二手市場上的熱銷產(chǎn)品。但是，房改房產(chǎn)權(quán)的特殊性，購買時(shí)一定要住房產(chǎn)權(quán)和芳齡等問題。什么樣的房改房才能購買，怎樣才能買好經(jīng)濟(jì)實(shí)用的房改房呢?本文主要指導(dǎo)購房者購買房改房過程中需要注意的諸多事項(xiàng)。
弄清“房改房”產(chǎn)權(quán)
“房改房”不同于商品房，消費(fèi)者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個(gè)體”，在實(shí)施交易之前，弄清房改房“產(chǎn)權(quán)”是房屋買賣的“必修課”。
記者在采訪時(shí)了解到，二手房市場上的“房改房”無外乎兩種：完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。形成這兩種“房改房”的原因，要追溯至當(dāng)年的房改政策，當(dāng)年職工參加房改購買房屋時(shí)，有市場價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房三種選擇。
這三種價(jià)格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當(dāng)年按市場價(jià)購房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以隨時(shí)上市交易;按成本價(jià)購房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，但一 般5年后才能進(jìn)入市場交易，交易前要交納土地出讓金;按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房的，職工擁有部分產(chǎn)，具體按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重來確定。
1998年以前，許多職工都是按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，按相關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購得的“房改房”上市時(shí)，應(yīng)先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。消費(fèi)者在購買這種二手“房改房”時(shí)，要確認(rèn)該房屋是否已按照成本價(jià)補(bǔ)足差價(jià)。
并非所有“房改房”都可以上市交易，比如軍隊(duì)、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，目前還不可以隨便出售。
很多公房在房改時(shí)，原單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)，根據(jù)國家規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位是否保留或放棄部分產(chǎn)權(quán)的書面意見，將是您能否購買房改房的重要因素之一，因此消費(fèi)者要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣房屋。
房改房上市交易程序
新政出臺(tái)之后，房改房上市交易程序明顯簡化，凡屬房改房買賣、交換、拍賣、抵押的，可由當(dāng)事人憑房產(chǎn)證直接到市房地產(chǎn)交易所申請辦理;屬房改房贈(zèng)予的，可由產(chǎn)權(quán)人直接向市房地產(chǎn)估價(jià)所申請辦理。概括起來，房改房上市交易要經(jīng)過如下程序。
首先，買賣雙方向交易所提交有關(guān)資料和交易申請。其中買方要提交身份證明等資料，賣方則要提交房地產(chǎn)權(quán)證、測繪圖、身份證明等資料。交易所向雙方出具收據(jù)。
其次，交易所對擬買賣的房改房進(jìn)行驗(yàn)價(jià)、審核、核定稅費(fèi)，賣方持收據(jù)到交易所領(lǐng)取《過戶通知書》。
另外，繳交費(fèi)用。賣方持《過戶通知書》等資料到房改辦辦理房改房上市補(bǔ)交公攤面積價(jià)款或土地出讓金審核。雙方按規(guī)定繳齊契稅、印花稅、房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)等稅費(fèi)后辦理過戶手續(xù)。
最后，交易所向買方核發(fā)房產(chǎn)證。
部分不能上市交易的房改房
房改房上市交易徹底解禁，并不意味著所有的房改房都可以上市交易，其中以下幾種房改房就不能上市交易：
1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
2、在市房屋拆遷主管機(jī)關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的;
3、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的;
4、違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的;
5、國家、省、市規(guī)定不能上市的。
購房者在選購房改房的時(shí)候一定要多一個(gè)心眼，一定要仔細(xì)查看該房產(chǎn)權(quán)屬證明，看出售人是否為唯一的產(chǎn)權(quán)人，該產(chǎn)權(quán)證明中是否有限制權(quán)利的記錄，并要盡可能向相關(guān)知情人了解有關(guān)房屋拆遷、出售人與原產(chǎn)權(quán)單位之間是否有約定等情況，以免買下無法辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房改房。
《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》規(guī)定：職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有;職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有;職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定，一般住用 5年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。因此，若甲某將該房改房對外出售，必須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益。
慎重辦理交易過戶手續(xù)
辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié)，也是最重要的一關(guān)，因此消費(fèi)者在購買“房改房”時(shí)需要慎之又慎。
申繼東提醒消費(fèi)者，在“房改房”交易前一定要摸清房屋的具體信息，以免為自己帶來不必要的麻煩，最好的辦法是去房管局交易大廳進(jìn)行查詢。在交易過戶時(shí)，一定要注意產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算完成，中介機(jī)構(gòu)、律師的保證或口頭協(xié)議都不算完成交易過程。
