房改房是指國(guó)家將原先租給職工的公有住房，按照國(guó)家住房制度改革以相對(duì)較低的成本價(jià)格出售給職工。國(guó)家對(duì)于已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房允許上市交易。
而在房屋流通領(lǐng)域，房改房無(wú)疑是一類(lèi)特殊類(lèi)型的房屋買(mǎi)賣(mài)。在涉及房改房買(mǎi)賣(mài)中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方不掌握相關(guān)政策，很容易引起糾紛。本期天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所主任易靜律師，就房改房買(mǎi)賣(mài)中的相關(guān)政策及典型案例為讀者進(jìn)行解讀。
政策解讀
8種情形禁止交易
一般情況下，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房可以上市交易。但是根據(jù)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定，有8種情形被嚴(yán)格禁止，尤其是買(mǎi)方更應(yīng)該仔細(xì)辨認(rèn)或者核實(shí)清楚，避免因違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
這些情形包括：以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;處于戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;上市出售后形成新的住房困難的;擅自改變房屋使用性質(zhì)的;法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
對(duì)于允許上市符合買(mǎi)賣(mài)情形的房改房，易律師認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)雙方還需注意幾點(diǎn)：一，購(gòu)買(mǎi)后使用一定期限方可上市。根據(jù)1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，原則上房改房應(yīng)在居住滿(mǎn)5年后方可上市。二、符合上市期限條件后，必須要經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)審批。因?yàn)榉扛姆烤哂猩鐣?huì)保障性質(zhì)，不是完全意義上的商品房，不能像商品房一樣自由買(mǎi)賣(mài)，只有在批準(zhǔn)后買(mǎi)賣(mài)雙方才能簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。三、在交易過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)人要補(bǔ)交土地出讓金，出售人需交納出售收益。四、已購(gòu)公有住房上市出售后，該戶(hù)家庭不得再按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，也不得再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。
典型案例
一方購(gòu)“房改房”，離婚后如何分割
劉女士婚后參加了單位的房改購(gòu)房，現(xiàn)在劉女士與丈夫離婚，她想問(wèn)離婚后房屋如何分割?
易律師認(rèn)為，根據(jù)1994年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工以?xún)?yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。不管夫妻雙方參加哪一方單位的房改，其購(gòu)買(mǎi)公房的行為和享受的價(jià)格優(yōu)惠，是基于夫妻雙方共同享有的資格和權(quán)利。即使僅有參加房改的一方享有以?xún)?yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房的資格，其購(gòu)房時(shí)所享有的優(yōu)惠待遇，包括國(guó)家鼓勵(lì)職工購(gòu)買(mǎi)公房性質(zhì)的價(jià)格折扣優(yōu)惠和以職工住房公積金為計(jì)算依據(jù)的工齡折扣，該優(yōu)惠利益在其參加單位房改購(gòu)買(mǎi)公房時(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，應(yīng)屬于夫妻在婚姻存續(xù)期間所得。
因此，因夫妻離婚而涉及房改房屋的歸屬時(shí)，該房屋應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，雙方都有權(quán)分得該房，不能因一方參加了某一方單位的房改為由，限制另一方對(duì)該房屋的請(qǐng)求權(quán)。售房單位也不能以非本單位職工為借口，侵犯產(chǎn)權(quán)人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有優(yōu)惠購(gòu)房的待遇，且被分割的住房?jī)r(jià)格，構(gòu)成中隱含著購(gòu)房家庭一方或雙方的住房補(bǔ)貼和國(guó)家企業(yè)給予職工的優(yōu)惠待遇，所以在對(duì)房改房作價(jià)分割時(shí)應(yīng)參照該房的市場(chǎng)價(jià)格。
