先來看一個案例！
2015年3月1日，韓先生與張女士簽訂合同，欲購買其位于西城區(qū)廣外大街一處43平方米、總價174萬的房屋。該房由張女士于2013年以按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。
韓先生知曉張女士未還清借款，該房屋抵押權(quán)未消滅的情況，所以在合同中約定：張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。
韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續(xù)交易。
韓先生遂起訴，要求張女士依照合同支付違約金。
【案例分析】
設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中，雙方對解除抵押進行了約定，但張女士未按約定辦理，并導致合同無法繼續(xù)履行，其應(yīng)當承擔違約責任。
盡管法院判決張女士支付違約金，但法官認為，有必要提醒購房者注意：交易房屋存在抵押情況時，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人首先解除抵押，以防意外情況的發(fā)生。
相關(guān)知識：已抵押的商品房是否可以買賣？
按照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，當商品房在抵押期間，抵押人若需轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)及時通知抵押權(quán)人，并告知受讓人。
同時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，只要經(jīng)過抵押權(quán)人同意，已設(shè)抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有。
由此可見，只要該商品房已經(jīng)取得了預售許可證，就算已經(jīng)被抵押出去，仍然是可以進行買賣的，如果購房者買到這樣的房子，只需讓開發(fā)商去銀行解除抵押即可。
那么要如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風險？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由于商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
也就是說，如果在房屋交付時或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時，購房者才知道開發(fā)商已將交易房屋抵押，而且開發(fā)商未能在交接房屋時或辦理兩證時解除抵押，購房者可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
此外，購房者除了要仔細閱讀商品房買賣合同的全部內(nèi)容之外，還應(yīng)在合同約定“出賣人需保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任”，同時還需明確開發(fā)商應(yīng)承擔的具體賠償金額和賠付時間，以保證自己能得到應(yīng)有的民事補償。
