本文介紹二手房交易轉(zhuǎn)按揭操作流程，購買二手房時如何辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，二手房交易流程中的轉(zhuǎn)按揭辦理流程需要注意什么?滬律網(wǎng)房地產(chǎn)為您提供詳細解讀。
轉(zhuǎn)按揭具體操作流程：
1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認買方有無還貸能力。
2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按;已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。
3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用，包括擔(dān)保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認可的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。
4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日)，且銀行確認可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。
5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。
6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機構(gòu)陪同下去房管部門過戶。
7、由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項權(quán)利證書后交給買方。
申請房貸時需要注意事項
只要你們在辦理轉(zhuǎn)按揭貸款時，只要注意解決以下幾個問題，辦理轉(zhuǎn)按揭其實是件很輕松的事情。
1、由于賣方通過按揭貸款購買的商品房已進行了抵押，所以當(dāng)發(fā)生第二次轉(zhuǎn)讓時，一定要征得抵押權(quán)人———原借款銀行的同意;
2、在第二次交易意向達成后，銀行向買方發(fā)放貸款與房屋產(chǎn)權(quán)過戶之間存在時間差，此時存在著交易風(fēng)險。所以買賣雙方在簽署合同時，應(yīng)注意簽署規(guī)避該風(fēng)險的條款或附件;
3、如果賣方出售的房屋是按揭貸款購買的已購公房，那么新購買人的貸款年限將受房齡的制約。貸款年限最長不超過20年，當(dāng)房齡超過30年時，銀行將不再批準(zhǔn)放貸。所以交易雙方應(yīng)注意已購公房再次交易時所受到的貸款限制。
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