房款、裝修費(fèi)分開(kāi)算，賣房的少交稅，買房的再轉(zhuǎn)讓多交稅
買一套精裝修的房子需要分別支付房款和裝修費(fèi)用，您遇到過(guò)這樣的事嗎？筆者在瞰都·領(lǐng)仕館就遇到了這樣的“怪事”。
瞰都·領(lǐng)仕館位于東四環(huán)東風(fēng)橋北，地理位置不錯(cuò)，價(jià)格自然也不菲，每平方米22000元到24000元。不過(guò)，房子是精裝修帶家具、家電的，用售樓員的話說(shuō)是：“拎包即??！”
和裝修一樣“貼心”的，還有付款方式。“為了節(jié)省您買房交稅的費(fèi)用，我們采取‘分開(kāi)算’的付款方式?！笔蹣菃T給筆者算了一筆賬，“比如這套79.76平方米的樣板間，房子總價(jià)為183.2884萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用我們按每平方米2500元算，是19.94萬(wàn)元，我們把裝修費(fèi)單算，房?jī)r(jià)就變成了163.3484萬(wàn)元。”
精裝的房子，裝修費(fèi)干嘛還要分開(kāi)算呢？“給您省稅呀?！笔蹣菃T拿出了計(jì)算器，“您買房要交契稅，是您總房款的1%，減去裝修款后，您的房屋總價(jià)是160多萬(wàn)元，比180多萬(wàn)的房款少交近兩千元的契稅?！?/P>
房地產(chǎn)公司不嫌麻煩把房款拆著算只是為給購(gòu)房人省錢嗎？普瑞中天稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)孫文武告訴筆者，在“分開(kāi)算”之后，房地產(chǎn)公司少交的稅款比購(gòu)房人多得多。房地產(chǎn)公司在售房時(shí)要向國(guó)家交納三種稅，分別是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。把房款和裝修費(fèi)用“分開(kāi)算”，開(kāi)發(fā)商看中的是土地增值稅。
土地增值稅的稅率分別是30%、40%、50%和60%，實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即以納稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。也就是說(shuō)，土地增值稅與房屋總價(jià)是成正比的關(guān)系，房屋總價(jià)越低土地增值稅稅率也越低，反之越高。如果把所售房屋的價(jià)格以另附裝修費(fèi)的方式降下來(lái)，所交土地增值稅率也就隨之下降了，那么房產(chǎn)商所節(jié)省的稅費(fèi)也就大為下降了。
“分開(kāi)算”避稅不違法，但是房地產(chǎn)公司是把“肉”吃嘴里了，可購(gòu)房人喝的“湯”可不一定能最終下肚，除非這房子永遠(yuǎn)不再轉(zhuǎn)手。稅收政策規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用包括納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用，但商品房及其他住房裝修費(fèi)的最高扣除限額為房屋原值的10%。按照上面提到的例子，如果個(gè)人銷售住房不符合免稅條件，裝修費(fèi)不能全額扣除，還要多交7000多元個(gè)人所得稅。
此外，雖然“分開(kāi)算”的確能省些契稅，但是買房人的首付負(fù)擔(dān)卻同時(shí)大大增加了?！把b修費(fèi)必須在買房時(shí)一次付清?！笔蹣菃T把省契稅的“前提”特意強(qiáng)調(diào)給筆者。這樣算來(lái)，買房人的首付款要平白無(wú)故地增加19.94萬(wàn)元，相當(dāng)于房地產(chǎn)公司變相把首付比例提高了10%以上。
