推進“稅費”改革已成為明年我國財政體制改革的重要內(nèi)容。
針對房地產(chǎn)越來越成為地方政府“避險天堂”和“第二財政”的狀況，已有信號表明將進行改革，將規(guī)范土地出讓金，讓其產(chǎn)生的收益更多傾向用于失地農(nóng)民補償、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)、廉租房建設(shè)等公共事業(yè)等。
我國房地產(chǎn)價格偏高的一個重要原因在于成本，而成本偏高的原因在于各種“硬性”稅費的過高、過多。
一位來自江蘇省財稅部門的官員向本報記者表示，“改革房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅費，是最合理科學(xué)的，但卻是最難的。”
倘若改革房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費政策，空間在哪里？本報輾轉(zhuǎn)于江蘇南京、揚州、宿遷等地區(qū)，初步求解房地產(chǎn)費稅負擔(dān)的情況和出路。
土地出讓金之重
從1998年住房制度改革開始以來，房地產(chǎn)發(fā)展的主要數(shù)據(jù)可謂“突飛猛進。”
南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波教授向本報記者表示，從2000年-2007年，我國房地產(chǎn)投資額增長速度平均每年為20%-30%，銷售面積以每年11%-45%的速度遞增，銷售額以16%-69%的速度增長，而全國房地產(chǎn)銷售價格，2004年為17.8%，2007年為16.25%。
“這是驚人的，也是可怕的。” 高波強調(diào)，“年平均增長率超過居民可支配收入增長率，這是相當(dāng)快的，更是危險的”。
房地產(chǎn)成為諸多城市的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展?fàn)可娴?0多個行業(yè)。其低迷狀態(tài)必定讓政府頭疼——房地產(chǎn)貢獻的稅收占到地方政府稅收的1/3。而在構(gòu)成房價的成本當(dāng)中，土地成本已越來越高，逐漸成為最大的一塊。這體現(xiàn)在了“土地出讓金”上。
以南京為例。2007年，南京市地塊成交138塊，總出讓面積966.4萬平方米，同比分別增長81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計算，2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。
2005-2007年，南京土地出讓成本每平方米的價格平均漲幅為45.15%、39.89%，也就是土地成本以每年四成的速度增長。
1994年我國實行分稅制后，土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有，并在此后逐漸成為了地方政府的“第二財政”。
南京今年計劃推地850萬平方米，其中商品住宅用地為700萬平方米。但累計到目前，南京成交的用地面積約330萬平方米，年底前還有400萬平方米左右的住宅類用地計劃。
而進入11月之后，南京市國土部門推出的土地大多以底價成交，并且舉牌的開放商數(shù)量也大為減少。
在土地出讓金形成如此規(guī)模的情況下，想降低已不太可能，但想突破也不太可能，南京市國土資源局的一位人士向本報表示“只有通過其他途徑尋求突破”，也即是提高出讓土地的“容積率”。
行政收費詳細清單
2008年3月8日，全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌與十名全國政協(xié)委員聯(lián)名提案《關(guān)于減少政府收費環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50余項的費用，涉及到約25個政府部門，總體費用占到開發(fā)成本的15%-20%。
“就我所知道的，各種規(guī)費繳得最全的一個房地產(chǎn)開發(fā)商，一共交了57項。”余先生透露。
本報記者就此拜訪南京、揚州、宿遷等城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按照區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，雖收費額度多少略有不等，但房地產(chǎn)開發(fā)中所涉及的規(guī)費與收取部門幾乎雷同。
