據(jù)媒體報(bào)道，五·一假期后，朝陽(yáng)區(qū)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”突須更名過戶，“新規(guī)定”令近300名市民不滿，引發(fā)一陣騷亂。
在朝陽(yáng)房屋交易大廳，工作人員現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放《存量房買賣合同信息表》，通知要辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)須由買賣雙方過戶，而放假前只需交綜合地價(jià)款就能換證，可以變更到自己名下。
假期后的“新規(guī)定”將使房主多繳納2萬(wàn)至3萬(wàn)元的過戶契稅。另?yè)?jù)記者了解，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”還必須履行網(wǎng)簽手續(xù)進(jìn)行買賣。
目前各區(qū)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”政策不同，海淀區(qū)和昌平區(qū)一直規(guī)定必須交易過戶，海淀區(qū)還得提供房主戶口所在地街道住房保障處開具的“政府不回購(gòu)確認(rèn)書”。
此外，市住建委4月30日發(fā)布新政策，規(guī)定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。
有市民向朝陽(yáng)區(qū)房屋交易大廳的工作人員詢問，若房主“換證”過戶給家人，是否意味著該家庭新購(gòu)買了一套商品住房，不能再買二套房?但未得到明確答復(fù)。
法律看點(diǎn)
1.“經(jīng)轉(zhuǎn)商”是否必須買賣過戶?
2.房主搬出配偶或親朋做“買家”更名換證，是否也算買賣?
3.自家買賣后，是否意味著已購(gòu)新房，按照新政策不能再購(gòu)第二套房?
律師解讀
能否經(jīng)轉(zhuǎn)商 政府回購(gòu)意見是關(guān)鍵
專門從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的北京京劍律師事務(wù)所的金翔律師說，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”在2010年4月22日之前，可以不通過買賣而直接變更到自己名下，也可通過買賣變更。
因?yàn)椤蛾P(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》225號(hào)文件)中規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人也可以按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益后取得商品房產(chǎn)權(quán)。
但是，根據(jù)2010年4月22日最新出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定:
經(jīng)適房上市交易必須取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人是否已繳納土地收益等價(jià)款、政府是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等情況出具書面意見。對(duì)不能提供書面意見的，中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租。
因此，政府是否優(yōu)先回購(gòu)是關(guān)鍵，只有在政府不回購(gòu)并符合前述規(guī)定的情況下，經(jīng)適房才能順利交易并過戶。
配偶做“買家” 也要履行正常程序
現(xiàn)在涌現(xiàn)的申請(qǐng)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的房主并不是真想賣房，而是由于國(guó)家對(duì)經(jīng)適房嚴(yán)格管理，就想把房子變成商品房。這樣買賣就是虛假的，“買家”往往是自己的配偶。
金律師認(rèn)為，如果嚴(yán)格按目前的政策執(zhí)行，通過夫妻之間買賣過戶的方式“經(jīng)轉(zhuǎn)商”行不通，但實(shí)踐中可能允許這樣操作。
金律師認(rèn)為，不管房主賣給誰(shuí)，只要履行了網(wǎng)簽等手續(xù)，買賣就是真實(shí)有效的。
申請(qǐng)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”
不能再買二套房
按照北京市住建委4月30日出臺(tái)的最新規(guī)定，一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房屋(包括新開盤的房子和二手房)， 購(gòu)買第二套房將不予辦理房產(chǎn)證。
金律師認(rèn)為，購(gòu)買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購(gòu)房人，不管購(gòu)房人是誰(shuí)，均意味著已經(jīng)使用了新購(gòu)一套房的“指標(biāo)”，按照新政策再不能購(gòu)買二套房了，否則就可能違規(guī)，辦不下房產(chǎn)證。
因此金律師提醒，購(gòu)買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購(gòu)房人，如果另有購(gòu)房的打算，就要謹(jǐn)慎使用這一“指標(biāo)”，除非今后“一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房”的政策有變動(dòng)，否則可能使自己陷于被動(dòng)。
