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    借名買“經(jīng)適房”被借人反悔咋辦
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:902 ℃

    借名買“經(jīng)適房”被借人反悔咋辦
    讀者李先生電話詢問:2008年9月,因我兒子沒房結(jié)婚,后來我得知同事老張家符合經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo),就求他幫忙。最終借老張的名義花28萬買了套經(jīng)濟(jì)適用房,比市場價(jià)便宜近10萬。2009年11月,我跟老張關(guān)系鬧僵了,他讓我兒子騰房,又準(zhǔn)備到法院起訴,還張羅著把房子賣掉。我后悔不該貪便宜,請問我現(xiàn)在怎樣才能保住房子?
    律師說法
    天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所主任易靜律師分析指出,本案的處理應(yīng)把握以下兩個法律問題:一是房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬;二是如何界定實(shí)際出資人李先生與名義產(chǎn)權(quán)人老張之間的法律關(guān)系。
    首先,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條,“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”規(guī)定,及《物權(quán)法》第9條,“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”,因此,房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn),房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下。本案中,可以看出,訴爭房屋的所有權(quán)歸老張所有,實(shí)際出資人李先生對房產(chǎn)不享有基于物權(quán)上的所有權(quán)權(quán)利,但由于其實(shí)際出資,則其與老張之間發(fā)生了基于債權(quán)上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,也就是說,雖沒有了房,但還有錢。
    其次,弄清楚上述法律規(guī)定后,結(jié)合本案涉及的經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策問題,我們來看本案的處理方法,如果李先生想取得該房屋的所有權(quán),則首先得與老張達(dá)成協(xié)議,得到老張的轉(zhuǎn)讓許可(從當(dāng)初張同意李用其名義購買房屋的情況看,雙方有協(xié)商的基礎(chǔ))。
    然后,按照經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓規(guī)定辦理手續(xù),這里要提示的是,根據(jù)《天津市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》,“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人對已購經(jīng)濟(jì)適用住房擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后,購買人可以直接補(bǔ)繳政府土地收益綜合價(jià)款,取得全部產(chǎn)權(quán),并進(jìn)行變更登記”。
    所以,即使雙方同意轉(zhuǎn)讓,手續(xù)也只能在5年后辦理。對此,雙方可簽訂一個轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定房屋5年后辦理過戶,同時(shí)確定一個相對較高的違約責(zé)任,防止雙方5年后可能的違約意愿影響協(xié)議的履行,從而保護(hù)雙方的權(quán)益。當(dāng)然,如果雙方無法達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向,李先生也只能將房屋歸還老張,同時(shí)向老張主張其支付的房款了。
    易律師提醒大家,不要試圖用各種所謂的合情合理的手段規(guī)避法律規(guī)定,否則權(quán)益損害也不會得到法律支持。
    對于經(jīng)濟(jì)適用房的買賣問題,必須要注意經(jīng)濟(jì)適用房的取得是有嚴(yán)格的條件的,而轉(zhuǎn)讓同樣受到限制,買賣時(shí)不要違反諸如滿5年才能交易等條件的規(guī)定。

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