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婚后使用父母資金購房如何避免財(cái)產(chǎn)糾紛？
大剛與小梅婚后買房時(shí)因資金不足，大剛的父母主動(dòng)提出資助10萬元。手捧著父母省吃儉用積攢的10萬元血汗錢，大剛暗暗發(fā)誓：今后掙到錢了，一定要把這筆錢還給父母，讓父母有筆積蓄踏踏實(shí)實(shí)地過好退休生活。可是，在前往售樓處簽約的路上大剛又陷入了沉思：是用自己的名義買房呢，還是用媳婦的名義買房？如果倆人萬一離婚了，會(huì)因此對返還老人的資金產(chǎn)生影響嗎？
房產(chǎn)律師解答：
按照最高人民法院的司法解釋，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。因此，大剛和其父母首先應(yīng)明確10萬元資助款是借貸還是贈(zèng)與。
如果按照大剛的本意，該筆款項(xiàng)系借款，那么，大剛夫婦就應(yīng)該與兩位老人簽署借款協(xié)議或出具借據(jù)，并由大剛夫妻共同在借據(jù)上簽名。這樣做就排除了老人贈(zèng)與的可能性。此時(shí)，無論以哪一方的名義買房都不會(huì)改變借款的性質(zhì)。
如果兩位老人認(rèn)為該筆款項(xiàng)是贈(zèng)與款，那么，大剛則應(yīng)該根據(jù)老人贈(zèng)與的本意選擇以誰的名義簽署購房合同。在該筆款項(xiàng)是兩位老人贈(zèng)給大剛夫妻倆人的情況下，大剛應(yīng)以夫妻倆人的名義或小梅的名義簽訂購房合同。在該筆款項(xiàng)是兩位老人贈(zèng)給大剛個(gè)人的情況下，大剛應(yīng)以其本人的名義簽訂購房合同。
特別提示：
1、首先明確父母的資助款是借貸還是贈(zèng)與。按照目前的司法實(shí)踐，一般認(rèn)為，父母為其子女夫妻購房而實(shí)際出資時(shí)，在父母的具體意思表示不明的情形下，從社會(huì)常理出發(fā)，應(yīng)將父母的資助款推定為贈(zèng)與。但是，若子女或其配偶有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能認(rèn)定為贈(zèng)與。這就要求在父母出資時(shí)，如果當(dāng)事人一致認(rèn)為是借款的，就應(yīng)及時(shí)訂立借款協(xié)議或出具借據(jù)。由于所購的房產(chǎn)一般為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此借款屬于夫妻的共同債務(wù)，故最好由夫妻雙方均作為借款人予以簽名。
2、登記的產(chǎn)權(quán)人的不同對于認(rèn)定父母贈(zèng)與款的歸屬會(huì)產(chǎn)生不同的影響。實(shí)踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房屋產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資當(dāng)時(shí)的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，否則一般應(yīng)認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與。對此，上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）中也做了明確的肯定。這對于處理此類問題，不僅在上海具有指導(dǎo)意義，對于其他地方也可起到借鑒的作用。故以上述案例為例，可以區(qū)分如下三種情況得出相應(yīng)的三種結(jié)論：
（1）大剛與小梅結(jié)婚后購房，大剛父母出資，產(chǎn)權(quán)證記載于大剛一人名下，大剛父母的出資款應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與大剛一人所有。
（2）大剛與小梅結(jié)婚后購房，大剛父母出資，產(chǎn)權(quán)證記載于小梅名下，若小梅不能證明出資為對其一人的贈(zèng)與，大剛父母的出資款應(yīng)認(rèn)定為對夫妻倆人的贈(zèng)與，若小梅提供了大剛父母的贈(zèng)與聲明、協(xié)議等有效證據(jù)的，可認(rèn)定出資款歸小梅一人所有。
（3）大剛與小梅結(jié)婚后購房，大剛父母出資，產(chǎn)權(quán)證記載于大剛、小梅倆人名下，該出資應(yīng)認(rèn)定為對大剛夫妻雙方的贈(zèng)與。
律師建議：
1、使用父母的出資款購房時(shí)可出具借條。婚后使用父母的出資款購房時(shí)，子女應(yīng)與父母充分溝通，明確該出資款是贈(zèng)與款還是借款。若系借款，子女及其配偶應(yīng)共同向父母出具借條。
2、根據(jù)父母的出資本意選擇購房人。如果父母的出資是對其子女的單方贈(zèng)與，則應(yīng)當(dāng)以其子女的名義購房，若系贈(zèng)與子女夫妻雙方，則應(yīng)當(dāng)以子女夫妻雙方的名義或子女配偶的名義購房。
3、通過把父母列為產(chǎn)權(quán)人之一來避免因房產(chǎn)爭議傷害感情。有的父母替子女購房出資時(shí)，擔(dān)心子女出現(xiàn)婚變導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)受損，同時(shí)因礙于情面又不愿讓子女出具借條。這時(shí)可以采取共同購房的方式。即由父母和其子女聯(lián)名購房，并根據(jù)各自的出資額分享房產(chǎn)份額。由于在聯(lián)名購房的情況下，提供約定房產(chǎn)份額的聲明（參見婚前篇第二章所附文書范本房屋共有產(chǎn)權(quán)人聲明書）和公證書是必經(jīng)程序。因此，在這種情況下采用父母和子女聯(lián)名購房，既可避免親屬之間傷了和氣，又可順理成章地把房產(chǎn)權(quán)屬約定清楚，從而大大減少了爭議發(fā)生的概率。
法律鏈接：
——最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)（2003年12月26日最高人民法院頒布，2004年4月1日施行）
第二十二條（第二款）當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。
——上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）（滬高法民一[2004]25號(hào)，2004年9月7日上海市高級(jí)人民法院印發(fā)）
五、父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資，是否均構(gòu)成對子女的贈(zèng)與？當(dāng)事人婚后，父母為雙方購房出資，產(chǎn)證登記在夫妻一方名下的，是否可認(rèn)定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈(zèng)與？
答：根據(jù)司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購房的出資，“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為……贈(zèng)與”。我們認(rèn)為，條文中的“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定”是在父母實(shí)際出資時(shí)，其具體意思表示不明的情形下，從社會(huì)常理出發(fā)，推定為贈(zèng)與。若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈(zèng)與的推定。
實(shí)踐中，對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資當(dāng)時(shí)的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般宜認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥。該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。