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離婚案件中房屋所有權(quán)和居住權(quán)的分析
離婚案件中，關(guān)于房屋所有權(quán)和居住權(quán)的爭議往往成為財產(chǎn)分割的焦點問題，這一方面是因為房屋的價值較大，另一方面也是因為在房屋的購買、出租或使用的過程中存在著各種復(fù)雜的因素。本文主要圍繞這一問題，梳理出司法解釋中關(guān)于房屋的規(guī)定，供讀者參考。
一、關(guān)于房屋的共同共有或按份共有的問題。
新的婚姻法規(guī)定，婚前夫、妻一方購買的房屋又登記在個人名下的歸個人所有，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買的房屋歸夫妻共同所有。無論婚后購買的房屋是否登記在誰的名下，只要是以夫妻共同財產(chǎn)購買的，即為夫妻共同所有，登記在夫妻兩人名下，沒有寫明份額的，推定為共同共有，平均分割。
二、雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：
（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；
（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償；
（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
三、離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。
當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
四、父母出資購買房屋的處理
當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
五、生活困難的定義與居住幫助
婚姻法第四十二條所稱“一方生活困難”，是指依靠個人財產(chǎn)和離婚時分得的財產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏健?br /> 一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。
離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。
六、上海市高級人民法院關(guān)于離婚案件中房屋所有權(quán)與居住權(quán)問題的規(guī)定
1、當(dāng)事人將屬于個人所有的房屋出租，因?qū)Ψ课葸@類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進行經(jīng)營管理，包括維護、修繕，所取得的租金事實上是一種夫妻共同經(jīng)營后的收入，因此，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的租金一般認(rèn)定為共同所有。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實上房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進行，則婚姻存續(xù)期間的租金收益應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個人所有；
2、當(dāng)事人以個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn)、股票、債券、基金、黃金或古董等財產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個人所有之財產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。
具體實踐中，判斷個人財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時，人民法院可根據(jù)案件實際情況，對各種形式的個人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同所有。此外，若收益是基于個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混同后進行投資行為所產(chǎn)生，無證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。
離婚訴訟中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，其公房使用權(quán)本身蘊含的價值，如何歸屬和處理？
答：根據(jù)司法解釋（二）第十九條規(guī)定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。但，從上海的實際出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值。因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允，對此我們認(rèn)為實踐中可區(qū)分下列情形處理：
1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得的，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值的單獨歸屬問題；
2、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當(dāng)時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價值部分按共同財產(chǎn)分割；