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    購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:965 ℃

     導(dǎo)讀:“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。那么,購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)?

      購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)

      鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其實(shí)并不是商品房。所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí),由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的,由于己方有過錯(cuò),可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題,其救濟(jì)途徑就非常有限。

      購買小產(chǎn)權(quán)房的政策風(fēng)險(xiǎn)

      在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

      購買小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

      根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

      小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管缺位

      目前,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持,開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管,主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè),一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位,對(duì)購房者而言,資金的安全,開發(fā)商資金是否按時(shí)到位,是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且,入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

      小編提醒:購買小產(chǎn)權(quán)房前應(yīng)考慮好相關(guān)的購買風(fēng)險(xiǎn),謹(jǐn)慎做出買房決定,盡量選擇其他種類的房屋購買。

      

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