房屋小產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地除外。”也就是說(shuō)，只有國(guó)有土地才可用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商在履行合法開(kāi)發(fā)立項(xiàng)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上交給國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，再由國(guó)家發(fā)給開(kāi)發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的商品房稱(chēng)為大產(chǎn)權(quán)房。如果要使用農(nóng)村集體所有土地，則必須先經(jīng)過(guò)法定程序?qū)⑥r(nóng)村土地收歸國(guó)有，然后再行出讓?zhuān)試?guó)有土地使用權(quán)的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。未履行上述程序而直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房屋，因其并沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家房管部門(mén)的許可，自然無(wú)從頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，這種房屋被稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于是包含有土地使用權(quán)，大產(chǎn)權(quán)房屋具備完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)。
房屋小產(chǎn)權(quán)的最新政策
國(guó)土資源部再次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。
的確，小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿(mǎn)足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，應(yīng)該說(shuō)是具有一定合理性的。對(duì)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比種植更高的收入。一定程度上，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對(duì)政府、購(gòu)房者和農(nóng)民來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一個(gè)多贏的結(jié)果。公共政策的目的，是滿(mǎn)足民眾的需求;有效的公共政策，則應(yīng)該是有助于政策目的的實(shí)現(xiàn)。就此觀之，小產(chǎn)權(quán)房就是一個(gè)政策目標(biāo)與政策手段高度一致的舉措，可怎么就違法了呢?這真是一個(gè)吊詭的問(wèn)題。
中國(guó)未來(lái)要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問(wèn)題。守著一畝三分的薄地，農(nóng)民是不可能致富的。讓農(nóng)民進(jìn)城，融入現(xiàn)代化的社會(huì)分工體系，是農(nóng)民致富的唯一途徑。農(nóng)民進(jìn)城，有兩個(gè)選擇，一是打工，二是當(dāng)個(gè)小老板“自主創(chuàng)業(yè)”。在農(nóng)民工相對(duì)過(guò)剩的大背景下，缺乏基本勞動(dòng)技能的農(nóng)民工，一來(lái)或打工無(wú)門(mén)，二來(lái)即便能找到工作也收入微薄。如果能引導(dǎo)農(nóng)民工去自主創(chuàng)業(yè)，就既可以減少勞動(dòng)力市場(chǎng)上的農(nóng)民工供給、從而提高其工資水平;又可以拓寬農(nóng)民工的生存渠道，而創(chuàng)業(yè)成功的農(nóng)民企業(yè)家還可以創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。正是基于這一點(diǎn)，鼓勵(lì)自主創(chuàng)業(yè)是目前的一項(xiàng)重要政策。
可是，農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)資本從哪里來(lái)呢?從金融途徑獲得資金對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)非常的困難，那么只剩下讓農(nóng)民利用自己的資源來(lái)自主融資這一個(gè)辦法了。農(nóng)民的資源，說(shuō)到底也就是一點(diǎn)薄地和一棟破房子。可目前土地的流轉(zhuǎn)仍未真正放開(kāi)，現(xiàn)在又不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，這就導(dǎo)致農(nóng)民這點(diǎn)可憐的資源事實(shí)上不能發(fā)揮任何經(jīng)濟(jì)的作用。因此，現(xiàn)有的法規(guī)政策之間是相互矛盾的：既鼓勵(lì)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、又堵住了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金的來(lái)源。
探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，是不符合這個(gè)原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購(gòu)房者，是不客觀的。小產(chǎn)權(quán)房的建造和買(mǎi)賣(mài)，皆是在陽(yáng)光下進(jìn)行的。當(dāng)初管理部門(mén)為什么不馬上禁止呢?
在現(xiàn)有的法律體系沒(méi)有改變之前，一個(gè)可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術(shù)上可以探討設(shè)計(jì)一些務(wù)實(shí)的模式，比如將原來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同變更為長(zhǎng)期租賃合同，并允許租戶(hù)轉(zhuǎn)租，或許是一個(gè)方方面面都可接受的解決方案。
