小產權房問題研究(二)
土地是不可再生的自然資源，為了嚴格控制農用地非法使用，國家對農用地轉為非農業(yè)用地進行嚴格控制是必須的，無可厚非。但是，如果將農用轉為建設用地必須先賣給國家或者說政府，既非必須，也不合理，因為其結果同樣是農用地轉為建設用地，同樣是農地的減少。如果單就保護耕地而言，集體土地的所有者在其所有的土地上開發(fā)建設商品房占用了耕地，但同時也應該看到，大產權房不是空中樓閣，同樣占據著中國的土地，包括耕地。所以，禁止小產權房是為了保護耕地的理由根本不能成立，純屬“掩耳盜鈴”。
三、現有小產權房的處理原則
關于小產權房的利與弊，眾說紛紜，褒貶不一，有人叫好，有人痛斥。筆者認為，關于小產權房的利弊都是非常明顯的，再述說其利弊已意義不大，目前面臨的核心問題是如何解決。
目前，小產權房在全國各地已是大量存在。以北京為例，小產權房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大興等地區(qū)，已成片開發(fā)并形成了較大的規(guī)模，購房人數眾多。[4]政府以非法建筑全部拆除顯然是行不通的，事實上亦做不到。即使全部強制拆除，歸根結底，浪費的仍然是國家錢財。目前，黨中央國務院一再強調社會穩(wěn)定，建立和諧社會。處理小產權房已不僅僅關系到小產權房的開發(fā)建設單位，最關鍵的是它已涉及到成千上萬家購房者，加上購房者的利害關系人更是不計其數。如果處理不好，必將引發(fā)社會問題，激化社會矛盾，有悖于建立和諧社會的大政方針。因此，如何妥善處理現有的小產權房，杜絕以后繼續(xù)出現是一棘手的問題。本人認為，對于小產權房的處理，應堅持以下原則：
(一)維護國家利益，兼顧他人利益原則
小產權房因未向國家繳納土地出讓金，更重要的是沒有如同正常開發(fā)建設的商品房一樣，繳納各項稅費，給國家造成了巨大的經濟損失。因此，對于小產權房應繳納的各項稅費必須繳納，以維護國家利益是社會公共利益。
但是，在維護國家利益的同時，必須充分考慮和兼顧集體、農民、購房者的各方利益，不能以維護國家利益為名而損害他人的利益。國家利益、集體、農民、購房者的利益應放在同等的位置給與保護。
(二)維護農民的利益
土地是農民乃至全民賴于生存的根本，農民在整個社會階層中又屬于弱勢群體。無論采取何種方式或手段處理小產權房，必須充分考慮失地農民的切身權益，最大限度地保護其利益。農民的權益不能得到很好的保護，同樣將引發(fā)社會問題，給國家和社會造成不必要的負擔。
(三)考慮購房者的利益
購買小產權房者人數眾多，而且絕大多數因買不起合法的高價商品房才轉而購買無合法產權證書的房屋。許多購房者可能為此花費了一生的積蓄，購買能夠買得起的房子，實現有套自己的居所，應該說他們并無過錯。因此，在處理小產權房時，購房者的利益同樣應給與充分的考慮，盡可能使其免受傷害，至少應降低到最低限度。
(四)小產權房不拆除為基本原則
對于已建成的樓盤和在建設的小產權樓盤(主體工程已基本完工)，原則上不應拆除，應最大限度地予以保護，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產權房項目。除非違法情節(jié)特別嚴重，如違背基本農田保護等法規(guī)、違規(guī)開發(fā)建設別墅，以及剛剛開工的樓盤，可以予以拆除，恢復農業(yè)用地。總之，雖不說一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化。
拆除已建或基本建成的樓房，以及已經出售的樓房，于公于私有害而無益，且造成極大的浪費。更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來嚴重的社會問題，有悖于黨中央、國務院所提倡和堅持的和諧社會。
有報道說，目前僅在北京已售和在建的“小產權房”，將超過1000萬平方米，如果以每平方米3000元計算，這筆資產超過了300億元。如果以每戶90平米計算，則涉及到11萬戶50多萬人口的住房問題。[5]若從全國角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如果一律強制拆除，后果將是極其嚴重的。
