導(dǎo)讀：趙某購(gòu)買的三套房屋基本上所有的手續(xù)都齊了，就差開發(fā)商房屋過戶手續(xù)的通知了。但開發(fā)商卻一直遲遲沒有進(jìn)展，趙某只好自己去問了。一問下一跳，原來(lái)開發(fā)商將自己所購(gòu)買的三套房子低價(jià)賣給他人了。那這一房二買的房子應(yīng)該歸誰(shuí)?
2010年4月16日，趙某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)連號(hào)合計(jì)為436.4萬(wàn)元的三套房屋賣給趙某，趙某一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于2011年10月31日前將該房屋交付給趙某使用，并且由其為趙某代辦房屋所有權(quán)證。另趙某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司在雙方的購(gòu)房合同第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。
2011年3月25日，趙某將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年11月4日，趙某向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。同年12月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了趙某使用。之后，趙某對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。
2014年4月，趙某在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司在2013年12月13日將自己所購(gòu)房的三套房屋以總價(jià)為276.6萬(wàn)元的價(jià)格賣給了第二某房地產(chǎn)開發(fā)公司徐某。雙方也簽訂了《商品房買賣合同》，并進(jìn)行了登記備案。為此，趙某向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司徐某簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，趙某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買合同》有效。
解析
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可見，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。
另根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來(lái)確認(rèn)合同的效力。既然房屋買賣備案登記只是屬于行政管理，那么該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來(lái)判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案趙某先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同，并實(shí)際占有使用該房屋，故應(yīng)判決確認(rèn)趙某與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無(wú)效。
商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。
