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    房屋買(mǎi)賣(mài)合同期待利益損失怎么認(rèn)定?
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:857 ℃

      根據(jù)《合同法》第113條第一款規(guī)定,當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

      一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中期待利益損失的認(rèn)定

      期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過(guò)合同的履行而實(shí)現(xiàn)的權(quán)益,通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時(shí)本來(lái)可以獲得的利益。目前,我國(guó)合同法在對(duì)期待利益損失予以認(rèn)可的同時(shí),也對(duì)其進(jìn)行了限制,即期待利益損失“不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。

      因此,在確定期待利益損失時(shí),需把握三點(diǎn):

      1、期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同;

      2、期待利益損失系因違約方的違約造成的損失;

      3、期待利益損失為違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失。

      二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中期待利益損失的計(jì)算

      在確定原告存在期待利益損失的情況下,如何計(jì)算期待利益損失?隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)交易日趨活躍,商品房成交量和成交價(jià)節(jié)節(jié)攀升。尤其是在2008年至2013年期間,房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)成倍增漲的情況時(shí)有發(fā)生。因房屋增值空間巨大,少數(shù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人基于利益最大化考慮,惡意違約,然后再以更高的價(jià)格與他人成交或據(jù)為己有。這種行為必然會(huì)給誠(chéng)信守約方造成嚴(yán)重?fù)p失,如果法律不對(duì)守約方予以充分保護(hù),則可能導(dǎo)致人們誤認(rèn)為違反誠(chéng)實(shí)信用原則成本低廉而盲目追求利益至上,對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不安定因素。由于合同法第113條第一款規(guī)定得較為原則,因此司法實(shí)踐中做法不一。

      在合同雙方當(dāng)事人無(wú)約定的情況下,在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期,如果按資金占用損失計(jì)算,即按銀行同期貸款利率來(lái)計(jì)算守約方的損失,資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失,而違約方則可以從中獲取較大利益,導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡,從而可能出現(xiàn)鼓勵(lì)違約行為的負(fù)面價(jià)值導(dǎo)向,采用此種方法計(jì)算損失有違法律的基本原則,應(yīng)予糾正。

      為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生,倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用的交易原則,維護(hù)社會(huì)公平正義,采用守約方享有合同解除權(quán)并同時(shí)提出解除合同時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值與購(gòu)買(mǎi)成本之間的差額來(lái)確定損失賠償額較為公平合理。

      三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中優(yōu)惠價(jià)款的期待利益損失

      在買(mǎi)賣(mài)合同中,對(duì)于一些大額資金的買(mǎi)賣(mài),出賣(mài)人出于銷(xiāo)售業(yè)務(wù)及時(shí)完成、大額資金迅速回籠等目的,往往與買(mǎi)受人在合同中明確約定優(yōu)惠條款,即,買(mǎi)受人只要按合同約定及時(shí)支付相當(dāng)數(shù)額的資金,就會(huì)享受比原市場(chǎng)價(jià)格較低的優(yōu)惠價(jià)。這種銷(xiāo)售模式在商品房銷(xiāo)售中尤為普遍。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約不交房,導(dǎo)致已按合同約定支付優(yōu)惠后購(gòu)房款的買(mǎi)受人解除合同的,優(yōu)惠差價(jià)構(gòu)成買(mǎi)受人的期待利益。

      1、從履行利益而言,如果雙方履行了買(mǎi)賣(mài)合同,購(gòu)買(mǎi)方享受打折后的優(yōu)惠價(jià)款明顯低于正常的市場(chǎng)價(jià),購(gòu)買(mǎi)者而言減少了成本,同時(shí)因雙方在合同中有約定,故而優(yōu)惠價(jià)款數(shù)額是明確的。

      2、從預(yù)見(jiàn)時(shí)間而言,在簽訂合同時(shí)雙方特別是房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方均預(yù)見(jiàn)到該項(xiàng)利益。其作出優(yōu)惠條件以及優(yōu)惠的內(nèi)容,是建立在已有深入、詳盡的認(rèn)識(shí)和充分分析的基礎(chǔ)上。即出賣(mài)方在簽訂合同時(shí)更能準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)違約對(duì)雙方產(chǎn)生的損失后果。

      3、對(duì)于買(mǎi)受人而言,合同履行前的常態(tài)是擁有用于購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物的人民幣,在其支付了人民幣卻未得到標(biāo)的物,其明顯損失是已付貨款的利息。同時(shí),其還另存在隱形損失,即如果其需要另行購(gòu)買(mǎi)相同標(biāo)的物,往往未必能享受到相同的優(yōu)惠,而是需要花去高于優(yōu)惠價(jià)的市場(chǎng)價(jià)。

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