根據(jù)《合同法》第113條第一款規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中期待利益損失的認(rèn)定
期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過(guò)合同的履行而實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時(shí)本來(lái)可以獲得的利益。目前，我國(guó)合同法在對(duì)期待利益損失予以認(rèn)可的同時(shí)，也對(duì)其進(jìn)行了限制，即期待利益損失“不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。
因此，在確定期待利益損失時(shí)，需把握三點(diǎn)：
1、期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同;
2、期待利益損失系因違約方的違約造成的損失;
3、期待利益損失為違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中期待利益損失的計(jì)算
在確定原告存在期待利益損失的情況下，如何計(jì)算期待利益損失?隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日趨活躍，商品房成交量和成交價(jià)節(jié)節(jié)攀升。尤其是在2008年至2013年期間，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)成倍增漲的情況時(shí)有發(fā)生。因房屋增值空間巨大，少數(shù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人基于利益最大化考慮，惡意違約，然后再以更高的價(jià)格與他人成交或據(jù)為己有。這種行為必然會(huì)給誠(chéng)信守約方造成嚴(yán)重?fù)p失，如果法律不對(duì)守約方予以充分保護(hù)，則可能導(dǎo)致人們誤認(rèn)為違反誠(chéng)實(shí)信用原則成本低廉而盲目追求利益至上，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不安定因素。由于合同法第113條第一款規(guī)定得較為原則，因此司法實(shí)踐中做法不一。
在合同雙方當(dāng)事人無(wú)約定的情況下，在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，如果按資金占用損失計(jì)算，即按銀行同期貸款利率來(lái)計(jì)算守約方的損失，資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失，而違約方則可以從中獲取較大利益，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，從而可能出現(xiàn)鼓勵(lì)違約行為的負(fù)面價(jià)值導(dǎo)向，采用此種方法計(jì)算損失有違法律的基本原則，應(yīng)予糾正。
為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用的交易原則，維護(hù)社會(huì)公平正義，采用守約方享有合同解除權(quán)并同時(shí)提出解除合同時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值與購(gòu)買(mǎi)成本之間的差額來(lái)確定損失賠償額較為公平合理。
三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中優(yōu)惠價(jià)款的期待利益損失
在買(mǎi)賣(mài)合同中，對(duì)于一些大額資金的買(mǎi)賣(mài)，出賣(mài)人出于銷(xiāo)售業(yè)務(wù)及時(shí)完成、大額資金迅速回籠等目的，往往與買(mǎi)受人在合同中明確約定優(yōu)惠條款，即，買(mǎi)受人只要按合同約定及時(shí)支付相當(dāng)數(shù)額的資金，就會(huì)享受比原市場(chǎng)價(jià)格較低的優(yōu)惠價(jià)。這種銷(xiāo)售模式在商品房銷(xiāo)售中尤為普遍。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約不交房，導(dǎo)致已按合同約定支付優(yōu)惠后購(gòu)房款的買(mǎi)受人解除合同的，優(yōu)惠差價(jià)構(gòu)成買(mǎi)受人的期待利益。
1、從履行利益而言，如果雙方履行了買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)方享受打折后的優(yōu)惠價(jià)款明顯低于正常的市場(chǎng)價(jià)，購(gòu)買(mǎi)者而言減少了成本，同時(shí)因雙方在合同中有約定，故而優(yōu)惠價(jià)款數(shù)額是明確的。
2、從預(yù)見(jiàn)時(shí)間而言，在簽訂合同時(shí)雙方特別是房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方均預(yù)見(jiàn)到該項(xiàng)利益。其作出優(yōu)惠條件以及優(yōu)惠的內(nèi)容，是建立在已有深入、詳盡的認(rèn)識(shí)和充分分析的基礎(chǔ)上。即出賣(mài)方在簽訂合同時(shí)更能準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)違約對(duì)雙方產(chǎn)生的損失后果。
3、對(duì)于買(mǎi)受人而言，合同履行前的常態(tài)是擁有用于購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物的人民幣，在其支付了人民幣卻未得到標(biāo)的物，其明顯損失是已付貨款的利息。同時(shí)，其還另存在隱形損失，即如果其需要另行購(gòu)買(mǎi)相同標(biāo)的物，往往未必能享受到相同的優(yōu)惠，而是需要花去高于優(yōu)惠價(jià)的市場(chǎng)價(jià)。
