本項目試圖發(fā)現(xiàn)因買受人的身份而引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同效力糾紛的司法實踐，包括對合同效力的認定及合同無效的后果。
分析路徑：農(nóng)村房屋買賣所涉糾紛數(shù)量較多，本文所論僅針對如下情形：農(nóng)村房屋所有權(quán)人出售農(nóng)村房屋，當事人因房屋買受人的身份對合同效力產(chǎn)生爭議，法院討論了合同效力及無效后的法律后果。共分析153篇符合上述條件的判決書。
實證分析
一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力與買受人身份有很大關系
通常情況下，買受人可能的身份為：同一集體經(jīng)濟組織農(nóng)村村民、非同一集體經(jīng)濟組織農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民。在全部153件案件中，有5件案件的買受人是同一集體經(jīng)濟組織農(nóng)村村民，該5件案件全部被認定為有效;有66件案件的買受人為非同一集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村村民，其中61件被認定為無效，5件認定為有效;有82個案件的買受人為城鎮(zhèn)居民，其中77件被認定為無效，5件被認定為有效。
分析可見，合同效力爭議主要源于買受人與出賣人不屬于同一個集體經(jīng)濟組織，或買受人為城鎮(zhèn)居民，在這些案件中，法官以認定合同無效為常態(tài)，以認定合同有效為例外，體現(xiàn)了法官對《土地管理法》以及國務院相關政策認識上的統(tǒng)一性。
延展閱讀：買賣房屋必然導致轉(zhuǎn)讓房屋占用土地的土地使用權(quán)，而由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到限制，因此非適格購買人購買農(nóng)村房屋的合同將存在瑕疵。
在法律、行政法規(guī)層面，研究人員未發(fā)現(xiàn)對農(nóng)村房屋買受人身份作出明確限制的規(guī)定。在部門規(guī)章層面，建設部2008年制定的《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理。另有不少地方性法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對當?shù)剞r(nóng)村房屋買賣的買受人身份作出了規(guī)定，如天津、江蘇、江西等地。
與法律、法規(guī)未明確表態(tài)不同，國務院于1999年5月、2004年10月以及2007年12月多次出臺措辭嚴厲的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房的政策文件。
從司法層面來看，研究人員沒有發(fā)現(xiàn)最高人民法院關于農(nóng)村房屋買賣的買受人身份問題的司法解釋。但部分地方法院從審判實際工作出發(fā)，發(fā)布過一些司法文件，如北京市高級人民法院關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知、山東省高級人民法院關于印發(fā)2005年全省民事審判工作座談會紀要的通知、山東省高級人民法院關于印發(fā)2008年全省民事審判工作座談會紀要的通知、上海高院關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見等文件中都有涉及，思路基本一致：買受人為城鎮(zhèn)居民或者非同一集體經(jīng)濟組織成員的，以認定無效為原則。
值得關注的是，2008年10月《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》似乎放松了對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制：完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)……逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。該決定是否會影響修訂中的《土地管理法》，是否會影響農(nóng)村房屋買受人身份的限制，有待研究團隊進一步跟進。
二、確認城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋有效的主要裁判思路
如前所述，在82件城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的案件中，77件被認定為無效，5件被認定為有效，研究人員特別分析了這5件有效案件，以發(fā)現(xiàn)法官在處理這類問題時的思路。
一起案件中，買受人之后取得了相應的集體土地建設用地使用證，房地已經(jīng)合一，因而效力不存在障礙。
在其余四個案件中，買受人均已就涉案房屋形成長期穩(wěn)定的占有、使用關系。且法官均考慮到，涉案房屋為買受人實際居住的唯一住房。與此相對，在三個案件中，法官分析了出賣人在轉(zhuǎn)讓涉案房屋以后仍另有住房，有些甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，完全脫離了農(nóng)村生活。
三個案件中，糾紛因涉案房屋所在地拆遷征地而起。土地管理法第六十三條的立法歷史曾經(jīng)提到，限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最重要的理由是：“不應當允許集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不然有可能使大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，農(nóng)民的利益被少數(shù)人侵占。”然而，如果該宗土地已經(jīng)或即將因與涉案交易無關之理由而被征收為國有土地，則保護農(nóng)村集體土地的價值已經(jīng)消失，而買賣雙方的真正爭議焦點已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鞯匮a償款是否以及如何分配。
在兩個案件中，法官分析了買受人身份的變化。其中一個案件的買受人盡管在買賣合同簽訂之時具有城鎮(zhèn)戶口，但在購買涉案房屋以后將自己戶口遷至涉案房屋，并取得該集體經(jīng)濟組織成員身份。法官認為，這一身份變化，形成了對合同效力的補正。另外一個案件的買受人將涉案房屋轉(zhuǎn)售給該房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，從而使法律關系歸于安定。
三、農(nóng)村房屋買賣合同被認定無效后的處理
合同被認定無效后，房屋的歸屬是當事人最為關注的。在138件被認定無效的案件中，有24件判決不予返還房屋，77件判決返還房屋，另有37件未討論房屋返還問題，或因當事人沒有訴請，或法官指示另案處理。
從地域分布來看，這批案件涉及安徽、北京、甘肅、廣東、廣西、河北、河南、湖北、湖南、江蘇、遼寧、陜西、上海、天津、云南、浙江等地，其中河南、湖南、上海、天津的案件相對集中，而其他省份因統(tǒng)計樣本較小，進一步分析的條件尚不成熟。
就河南、湖南、上海、天津這四個地域而言，前三地的做法基本一致，即以返還房屋為主流，天津做法正好相反，以不返還房屋為主流。但無論哪種做法，都傾向于不使主張合同無效的一方從合同的無效中受益。
四、不同地區(qū)法院的裁判思路
在上述案件中，上海和天津兩地涉案數(shù)最多，分別為32件和36件。為進一步發(fā)現(xiàn)法官在處理合同無效后果問題上的審理思路，研究人員依托系統(tǒng)資料，對上海、天津兩地的裁判文書進行了進一步分析，得出了如下結(jié)論：
1、在法官明確就“是否返還財產(chǎn)”表態(tài)的案件中，天津法官在約78%的案件中沒有支持返還的主張;而上海則相反，在約90%的案件中，法官支持了返還主張。
2、上海法院多從合同法第58條的規(guī)定出發(fā)，判決返還：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法院在判決財產(chǎn)返還的同時，通過“賠償”金額的設定彈性地體現(xiàn)買受人或出賣人的過錯等因素，如判決出賣人賠償買受人的裝修損失、共享房屋升值利益等。
天津法院比較多地考慮買受人是否長久、穩(wěn)定地占有和使用涉案房屋，更傾向于追求類似于“時效取得”的法律效果。在措施上，基本是“維持現(xiàn)狀”，不予調(diào)節(jié)。
