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    農(nóng)村房屋買賣合同的效力
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:992 ℃

      近年來,農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件時有發(fā)生,如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力,對在司法實踐中正確處理此類糾份,維護當事人合法權(quán)益,有重大的現(xiàn)實意義。

      一、民事法律行為理論對認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力有指導(dǎo)意義。

      我國〈民法通則〉第54條規(guī)定:“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中占有極為重要的地位, 民事法律行為,通常簡稱為法律行為,它是以意思表示為要素的,以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。要正確認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力,必須以民事法律行為理論為指導(dǎo),以我國法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國民事法律行為理論,民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個要件(1):1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;2、意思表示自愿真實;3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件,就是有效的,否則應(yīng)認定為無效合同。

      二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。

      〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的,或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”從我國現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看,沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定,按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神,對符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定其有效為宜。

      三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓,但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

      農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的(2),只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員,才能申請宅基地?!吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定: “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”農(nóng)村村民申請宅基地后,有權(quán)在宅基地上建房,并依法取得房屋的所有權(quán),所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。出賣自已的房屋,是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)能,“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則,《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓,但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。

      四、簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,如果未經(jīng)登記,則只能在當事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。

      《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。”第十六條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。”上述法律規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則,即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,除法律另有規(guī)定外,不動產(chǎn)應(yīng)登記,記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人,即是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。購買農(nóng)村房屋的買房人,只有在辦理房屋登記后,買房人才能擁有該房屋的所有權(quán),即不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力?!吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定:“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同的效力。”從該條法律規(guī)定的精神看,我國物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動產(chǎn)物權(quán)的效力,它與不動產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念,不可混為一談。我國現(xiàn)行政策對農(nóng)村房屋買賣過戶規(guī)定了較嚴格的限制條件,導(dǎo)致購買農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續(xù),不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力,買房人沒登記的,不能取得取得房屋的所有權(quán)。在房屋沒登記的情況下,農(nóng)村房屋買賣合同的效力,不應(yīng)受到影響,該農(nóng)村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。

      五、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

      《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,應(yīng)視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地?!斗课莸怯涋k法》第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第八十六條規(guī)定:“房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移,申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當提交下列村料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書;(四)宅基地使用權(quán)證明或集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(六)其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。”第八十七條規(guī)定:“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規(guī)定看受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的,其買房能依法登記,取得房屋所有權(quán),發(fā)生物權(quán)效力,農(nóng)村房屋買賣合同的效力應(yīng)無疑問。

      六、農(nóng)村房屋所在地村集體經(jīng)濟組織成員以外的人(包括城市居民)與房屋所有人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

      根據(jù)《房屋登記辦法》第八十七條的規(guī)定,房屋所在地農(nóng)村經(jīng)濟組織成員以外的人購買農(nóng)村房屋,房屋登記機構(gòu)不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不能取得房屋所有權(quán)。即不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力。但此種情況下的農(nóng)村房屋買賣合同的效力應(yīng)不受影響,在合同當事人之間應(yīng)有債權(quán)效力(當然要符合合同有效的要件)。在城市居民購買農(nóng)村房屋后發(fā)生糾紛時,有些法院在審理過程中,以此認定農(nóng)村房屋買賣合同無效,違反我國合同法的法律規(guī)定,混淆了不動產(chǎn)物權(quán)效力與合同效力的區(qū)別。如無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,在賣房人或買房人要求解除合同的情況下,可以依法解除?!吨腥A人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同(五)法律規(guī)定的其他情形。”該條可以作為解除農(nóng)村房屋買賣合同的法律依據(jù)之一。在當事人對農(nóng)村房屋買賣合同不發(fā)生爭議時,法院不能主動干預(yù),政府有關(guān)部門更不宜介入。法院在處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時,應(yīng)注意維護被解除合同一方的合法權(quán)益。

      結(jié)論,農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定,應(yīng)以民事法律行為理論為指導(dǎo),在具備民事法律行為生效要件時,應(yīng)依法認定該農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。買房人是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的,受讓人可以辦理房屋所有權(quán)登記,取得房屋所有權(quán)。買房人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人(包括城市居民),受讓人不能辦理房屋所有權(quán)登記,不能取得房屋所有權(quán),買房人或賣房人以此為由要求解除農(nóng)村房屋買賣合同的,應(yīng)允許,但不能以此認定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

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