隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。
[案情簡述]
李某蘭是在北京通州宋莊購置房屋的眾多畫家中的一位。2002年時，李某蘭購買馬某濤的房屋和院落只用了45000元。但是，由于近年房價的上漲，宋莊地區的商品房價格已經從當初的每平方米1500元，飆升至如今的每平方米7500元。如馬某濤一樣低價賣掉房子的很多農民，開始后悔當初"沒有遠見"，紛紛主張以往的房屋買賣合同無效。
李某蘭是宋莊"畫家村"中第一個領到判決書的畫家，在李某蘭與馬某濤的交鋒中，北京市第二中級人民法院終審認定"城市居民不得買賣農村集體經濟組織成員的住房"，判決房屋買賣合同無效，李某蘭90天內騰房，而馬某濤支付李某蘭9.3萬余元的補償款。但二中院的判決同時指出，馬某濤是導致該協議無效的主要責任方，李某蘭可就賠償問題另行主張。
李某蘭的代理人指出，馬某濤當初在賣房時明知農民房及宅基地禁止流轉的規定，但是為了追逐利益，仍然將房地出售。如今房價上漲，馬某濤又利用國家法律和政策的規定，要求退房以謀取更大利益，實屬有失誠信的行為。
[法官視點]
在農村房屋買賣糾紛的處理中，很關鍵的問題是如何認定農村房屋買賣合同的效力。根據我國土地管理法規定，宅基地使用權系農村集體經濟組織成員的福利性待遇，與農村集體經濟組織成員的身份緊密相連，且一戶只能有一處宅基地。而且，國家政策一直以來屢屢強調農村房屋不得進行買賣。2007年12月，國務院常務會議再次強調：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或"小產權房"。物權法明確規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。此處的"國家有關規定"當然包括相應國家政策。
從司法實踐來看，法院對于農村房屋買賣，一直以來秉持著以認定合同無效為基本原則，以認定合同有效為例外的處理方式。前文提到的李某蘭一案即是實例之一。而在筆者親自處理的近30件農村房屋買賣案件中，除少數案件根據具體情況未支持出賣方要求認定合同無效的請求外，絕大多數案件均認定房屋買賣合同無效。
在農村房屋買賣合同被確定無效后，如何對出賣人及購房人的權益進行平衡，進行妥善處理，是法律面臨的又一道難題。從筆者所審理案件的基本情況來看，房屋買賣基本發生在六七年前，有的甚至發生在10年以前;從合同履行情況來看，房屋買賣合同簽訂后，出賣人交付了房屋，購房人入住并給付了房款，但基本上未辦理宅基地使用權變更登記手續，購房人未取得登記在其名下的集體土地建設用地使用證;在買賣后，購房人往往存在裝修、翻建、改建房屋等行為。
因此，法律在面對農村房屋買賣合同糾紛時，必須充分考慮農村房屋買賣的背景，綜合權衡買賣雙方的利益。在合同無效后果的處理上，要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益;對于購房人已經裝修、翻建、擴建房屋的情況，應對購房人的投入進行補償;在讓購房人返還、騰退房屋的同時應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人確實無房居住的，應當予以妥善安置。
在具體的司法實踐中，在認定買賣合同無效的情形下，為平衡買賣雙方利益，法院往往委托評估機構對房屋現值以及房屋所在土地的區位補償價同時作出評估。對房屋已經增值的部分，由出賣人對購房人進行相應賠償;對于購房人支付的購房款，適當考慮與購房人應當支付的房屋使用費進行折抵，如有余額，由出賣人予以返還;對于區位補償價部分，一般按照出賣人承擔主要責任、購房人承擔次要責任的原則，由出賣人對購房人進行賠償。當然，上述是司法實踐對農村房屋買賣進行具體處理的一般原則，由于具體案情不同，在個案的處理結果上必然會存在一定差異。(俞里江)
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