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一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓及其糾紛產(chǎn)生概論
（一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)
所謂農(nóng)村房屋，是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的房屋，主要為村民私有的住宅房屋和集體所有的房屋，如村委會(huì)辦公用房、企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他公益事業(yè)用房等。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓從社會(huì)經(jīng)濟(jì)上分析，有其必然性。因?yàn)槲锏膬r(jià)值在于利用和流轉(zhuǎn)，農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋一樣，也必然存在買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)藶槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的必然規(guī)律。工業(yè)化與城市化日益深入的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，是一個(gè)流動(dòng)的社會(huì)，不但人的流動(dòng)性加強(qiáng)，物和財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)更是前所未有的頻繁、迅速。不僅許多農(nóng)民已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有了根本上的區(qū)別，而且農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也有其現(xiàn)實(shí)必要性和必然性：（1）眾多農(nóng)民加入城鎮(zhèn)居民的行列，其在農(nóng)村的房屋如何處理?是閑置還是利用和轉(zhuǎn)讓?zhuān)看迕裆喜∷溃蓡T構(gòu)成變動(dòng)不居，而居住需求也隨之變化不定。農(nóng)村村民子女考取大學(xué)，戶(hù)口由農(nóng)村遷入城市；子女在城市定居后，他們父母隨子女共同生活而脫離農(nóng)村；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意，賺錢(qián)發(fā)達(dá)后，在城里購(gòu)買(mǎi)商品房而舉家搬遷，脫離農(nóng)村現(xiàn)象，也非常普遍。（2）眾多農(nóng)民需要擺脫貧困、創(chuàng)業(yè)發(fā)展，需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)資金，而房屋作為其最重要的財(cái)產(chǎn)卻不能充分利用、處分轉(zhuǎn)讓?zhuān)遣缓侠淼摹Ｈ绻寝r(nóng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)部的成員，其價(jià)格也是可想而知的。（3）原集體所有的房屋，如村委會(huì)辦公用房、集體企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他公益事業(yè)用房等，因?yàn)榧w經(jīng)濟(jì)組織的公共利益需要轉(zhuǎn)換房屋用途和盤(pán)活資產(chǎn)，這在客觀上也需要出售、轉(zhuǎn)讓房屋。（4）異地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民有在農(nóng)村進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和居住之需要，客觀上存在買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋的巨大需求。人們到農(nóng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商，久而久之，租房不如買(mǎi)房；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農(nóng)村購(gòu)房居??；城市下崗工人上山下鄉(xiāng)，由工業(yè)工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場(chǎng)主者亦有之。（5）近十年來(lái)城市房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，客觀上已經(jīng)超過(guò)一部分城鎮(zhèn)居民的承受能力，為了解決房屋居住問(wèn)題，他們被迫購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋或郊區(qū)開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”。另外，我國(guó)正努力消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制，有些省份已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，取消城鄉(xiāng)戶(hù)籍區(qū)別，實(shí)現(xiàn)遷徙自由等制度。如不允許農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，則無(wú)法在根本上消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?？偠灾瑥纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓有需有供，買(mǎi)賣(mài)之勢(shì)自然日趨上升。
從國(guó)家立法上看，法律并沒(méi)有明文禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)喾丛诙嗖糠珊头ㄒ?guī)中規(guī)定了農(nóng)村村民得買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓其所有的房屋。例如，《物權(quán)法》第30條規(guī)定農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋、第64條規(guī)定私人對(duì)合法擁有的房屋享有所有權(quán)，而所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定農(nóng)村村民得出賣(mài)、出租住房，只是再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
（二）大量農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的產(chǎn)生
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村有國(guó)家進(jìn)一步放開(kāi)對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓限制的要求。但是，國(guó)家為了保護(hù)農(nóng)民的根本利益和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，防止農(nóng)民失去房屋和土地而流離失所，又不得不對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓設(shè)置法律政策上和事實(shí)上的諸多限制。允許農(nóng)村房屋在市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓與限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑烧咧g存在著難以調(diào)和的深層次的社會(huì)矛盾。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓既可能促進(jìn)農(nóng)民和農(nóng)村的發(fā)展，也可能給農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村帶來(lái)一系列的問(wèn)題，可說(shuō)為利害參半，莫衷一是。事實(shí)上，在我國(guó)現(xiàn)行法律體制和國(guó)情下，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓是一個(gè)極為復(fù)雜的法律問(wèn)題。有民事交易必然產(chǎn)生糾紛，特別是由于近年城市及其周邊地方的房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，不少出賣(mài)房屋的農(nóng)民反悔，要求受讓方增加價(jià)款、回購(gòu)房屋或者確認(rèn)無(wú)效，導(dǎo)致出現(xiàn)了大量糾紛。當(dāng)前人民法院已經(jīng)受理了大量農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓糾紛案件，對(duì)此必須予以正確對(duì)待，妥善地疏導(dǎo)和解決相關(guān)法律糾紛。
二、中國(guó)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律困境
（一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓不可避免地涉及農(nóng)村集體土地權(quán)利問(wèn)題
因?yàn)檗r(nóng)村房屋建造于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地之上，而非空中樓閣，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓不可避免地涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個(gè)層面的問(wèn)題。我國(guó)憲法和土地管理法均明確規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”農(nóng)民對(duì)土地只享有使用權(quán)，而無(wú)所有權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)不得買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸閼椃ê头伤鞫?，殊無(wú)異義。我國(guó)現(xiàn)行立法采納土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)不分離的觀點(diǎn)，土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)須歸屬于同一主體，建筑物與土地之間不存在主從之分。即所謂“房隨地走，地隨房走。”這一制度體現(xiàn)在兩個(gè)方面。在靜態(tài)的權(quán)屬登記方面，遵循房、地主體一致的原則。如《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)利主體一致的原則。”在動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)交易方面，房和地必須作為同一交易對(duì)象，不能單獨(dú)對(duì)待?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋尚沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記管理的立法規(guī)定，但通說(shuō)認(rèn)為土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)也是不可分離的，即實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)一致原則。農(nóng)村集體土地使用權(quán)，無(wú)論是一般集體建設(shè)用地使用權(quán)或是宅基地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)均受到法律和政策的嚴(yán)格限制，不能象國(guó)有土地使用權(quán)那樣自由流轉(zhuǎn)。這事實(shí)上構(gòu)成了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的法律障礙，使農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓陷于法律困境。