亚洲福利影院-亚洲福利一区-亚洲福利一区-亚洲福利网站-国产一级片免费看-国产一级片免费看

今天是07月12日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來(lái)訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個(gè)人微信號(hào)
留言咨詢






    上海高院:房屋確權(quán)與買賣、公房居住權(quán)糾紛案件若干法律適用問(wèn)題觀點(diǎn)
    發(fā)布時(shí)間:2019-12-05 10:05:53作者: 尤辰榮律師瀏覽量:4,063 ℃

    一、房屋確權(quán)與買賣糾紛案件
    房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一方名下,另一方要求確認(rèn)為房屋共有權(quán)利人,人民法院是否受理?
    不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一方名下,并不必然認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn),且登記權(quán)利人可基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力進(jìn)行相應(yīng)交易,而未登記權(quán)利人的合法權(quán)利難以有效保障。
    故未登記為權(quán)利人的夫或妻一方是有請(qǐng)求確認(rèn)為共有權(quán)利人并辦理權(quán)利登記的現(xiàn)實(shí)需求,該訴請(qǐng)具有可訴性,人民法院應(yīng)予受理。
    房屋經(jīng)連續(xù)多手買賣,對(duì)于后手房屋買賣合同的處理
    1、第一手房屋買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效后,對(duì)于第二手房屋買賣合同效力的認(rèn)定問(wèn)題。
    第一手房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效,第二手房屋買賣合同效力不受第一手合同效力認(rèn)定的影響,如不存在其他無(wú)效情形的,確認(rèn)有效。
    但第二手買賣合同買受人是否可以獲得房屋權(quán)利,應(yīng)從善意取得制度的角度進(jìn)行審查。
    2、若后手買受人基于善意取得,則應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)確定其屬于善意?
    善意取得的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)采用嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),買受人不僅善意且無(wú)過(guò)失,要從合同 簽訂是否符合常理、房?jī)r(jià)、履行等諸多方面進(jìn)行全面審查。
    3、后手買受人完成房屋產(chǎn)權(quán)登記后,要求在系爭(zhēng)房屋內(nèi)實(shí)際居住人員遷出如何處理?
    從產(chǎn)權(quán)登記情況來(lái)看,買受人已作為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人登記在冊(cè),依法應(yīng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利,而實(shí)際占有人已非系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)在房屋內(nèi)居住使用,買受人可基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求對(duì)方從房屋內(nèi)搬離。
    但在個(gè)案處理中,應(yīng)注意考量房屋的實(shí)際居住人員是否享有居住房屋的權(quán)利,或房屋買賣合同是否存在虛假交易,以及房屋現(xiàn)實(shí)交付是否存在履行障礙等情況,予以區(qū)分處理。
    關(guān)于無(wú)權(quán)處分人簽訂房屋買賣合同效力的認(rèn)定
    當(dāng)事人以出賣人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或完整所有權(quán)為由主張房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
    因出賣人原因?qū)е路课莶荒苻k理轉(zhuǎn)移登記的,買受人要求解除合同,并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
    關(guān)于假冒權(quán)利人(如偽造產(chǎn)權(quán)人身份證、找相貌近似者冒充產(chǎn)權(quán)人交易等)簽訂房屋買賣合同后,買受人是否可以適用善意取得制度?
    行為人假冒房屋權(quán)利人名義與買受人簽訂房屋買賣合同的情況下,房屋權(quán)利人并無(wú)交易房屋的意思表示,雙方之間并不存在房屋買賣的合意,故房屋權(quán)利人主張合同無(wú)效的,人民法院應(yīng)予支持。買受人主張善意取得的,人民法院不予支持。
    理由是善意取得制度的本質(zhì)是以犧牲財(cái)產(chǎn)靜態(tài)的安全來(lái)?yè)Q取財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)的安全,其理論基礎(chǔ)在于物權(quán)的公示公信原則,即在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí),仍為第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿——虛假權(quán)利外觀的信賴提供適度保護(hù),以保障交易秩序的安全。
    但在冒名處分房屋過(guò)程中,買受人是基于行為人的欺騙行為,誤以為是權(quán)利人出售房屋,故買受人是對(duì)交易主體身份的誤信而不存在對(duì)虛假權(quán)利外觀的信賴保護(hù)的基礎(chǔ)事實(shí),因而不能適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
    買賣夫妻共有房屋的合同問(wèn)題
    對(duì)于房屋登記在夫妻名下,買受人與夫妻一人簽訂房屋買賣合同,買受人要求辦理轉(zhuǎn)移登記的,由于夫妻一方對(duì)于共有房屋無(wú)處分權(quán),故買受人要求辦理產(chǎn)權(quán)登記的,人民法院不予支持。
    關(guān)于被查封房屋買賣合同的效力認(rèn)定
    當(dāng)事人一方以房屋被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取查封等強(qiáng)制措施等為由主張房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持,但房屋未取得合法建造審批手續(xù)的除外。
    關(guān)于“陰陽(yáng)合同”中價(jià)格條款的效力認(rèn)定
    當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同與辦理登記備案、抵押貸款等事宜提交的房屋買賣合同就相同事項(xiàng)約定不一致的,應(yīng)以當(dāng)事人真實(shí)意思表示來(lái)確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。
    判斷時(shí),除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外,還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。
    同時(shí),若買賣雙方存在做低房?jī)r(jià)等逃稅行為的,將不僅破壞了國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易的稅收體系,使國(guó)家應(yīng)征稅款流失,還會(huì)擾亂了不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)秩序,故對(duì)于房屋交易中簽訂“陰陽(yáng)合同”規(guī)避納稅等行為,人民法院可建議相關(guān)部門予以處理。
    二、公房居住權(quán)糾紛案件
    公房居住權(quán)判斷標(biāo)準(zhǔn)的把握
    居住權(quán)主體是承租人和同住人,同住人享有相應(yīng)的公房居住權(quán)。公房居住權(quán)糾紛案件的實(shí)質(zhì),就是如何確定同住人。
    關(guān)于同住人的界定,原市房地資源局2001年發(fā)布的文件《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(jiàn)(二)》第十二條規(guī)定:“《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí),在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外)而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。”
    2011年市政府發(fā)布的《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條第(三)項(xiàng)規(guī)定:“共同居住人,是指作出房屋征收決定時(shí),在被征收房屋處具有常住戶口,并實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外),且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。”
    幾種具體情形的把握
    1、公房原始受配人的身份對(duì)公房居住權(quán)的判斷影響
    公房承租時(shí),房屋調(diào)配單一般載明公房的受配人。若原始受配人長(zhǎng)期不居住在系爭(zhēng)公房,是否喪失公房居住權(quán)?
    對(duì)于原始受配人,一般不輕易認(rèn)定其公房居住權(quán)利的喪失。
    但對(duì)于原始受配人長(zhǎng)期不實(shí)際居住系爭(zhēng)公房的情況,應(yīng)結(jié)合具體情況分析,如因家庭矛盾、居住困難、服兵役、服刑等原因,長(zhǎng)期不實(shí)際居住的,不能就此認(rèn)定其喪失系爭(zhēng)公房的居住權(quán)益;如登記為承租人的原始受配人,在其承租人身份未喪失前,一般而言,其居住權(quán)也不喪失;但是,如原始受配人在他處獲得福利公房且該處房屋居住也不困難的,或明確表示放棄權(quán)利等情況的,可認(rèn)定其喪失公房居住權(quán)。
    2、遷入戶口對(duì)居住權(quán)的判斷影響
    當(dāng)事人僅遷入戶口并未實(shí)際居住,是否可以確認(rèn)其享有居住權(quán)?
    僅遷入戶口并未實(shí)際居住(因居住困難等原因在外居住的除外),一般不應(yīng)認(rèn)定其享有居住權(quán)益。
    在系爭(zhēng)房屋內(nèi)有無(wú)戶籍不是衡量當(dāng)事人有無(wú)公房居住權(quán)益的唯一標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)根據(jù)實(shí)際居住生活年限、他處有無(wú)住房等因素綜合考慮,予以確認(rèn)。
    如果承租人或同住人允許他人將戶口遷入系爭(zhēng)公房,并允許其在公房?jī)?nèi)居住,可以視為承租人為代表的公房使用權(quán)人同意讓渡部分公房使用權(quán),但入住人為未成年人,或雙方另有約定的除外。
    除回滬知青子女等按政策回滬人員外,承租人或同住人允許無(wú)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系未成年人遷入戶口的,一般可認(rèn)定為屬于幫助性質(zhì),如允許他人子女為上學(xué)之便,將戶口遷于公房,一般不應(yīng)確認(rèn)他人子女為同住人。
    承租人和共同居住人明確承諾給予有血緣關(guān)系的戶外人員公房居住權(quán)的,原則上可按照該承諾,確認(rèn)該人為同住人。
    3、他處有房對(duì)公房居住權(quán)的判斷影響
    根據(jù)《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(jiàn)(二)》第十二條的規(guī)定,如果當(dāng)事人“他處有房”且居住不困難,則其不能認(rèn)定為“共同居住人”,一般也不能在系爭(zhēng)公房?jī)?nèi)享有居住權(quán)益。
    關(guān)鍵問(wèn)題是,這里的“他處有房”是僅指福利分房(增配除外),還是包括了自行購(gòu)買的私有產(chǎn)權(quán)房?
    限定在福利分房,但曾經(jīng)在他處享受過(guò)公房動(dòng)遷補(bǔ)償,未將補(bǔ)償款用于購(gòu)房的,或者獲得其他住房福利補(bǔ)償?shù)模_(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的,也視為“他處有房”。
    婚姻、親屬關(guān)系變化對(duì)公房居住權(quán)的影響——基于婚姻、親屬關(guān)系的變化,是否可以徑行確認(rèn)其享有居住權(quán)?
    關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(jiàn)(二)》第十二條在確定“共同居住人”概念時(shí),對(duì)居住年限、他處有房等作了限制,同時(shí)明確“結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制”。該規(guī)定并不是說(shuō),所有在系爭(zhēng)公房?jī)?nèi)結(jié)婚、出生的人,都不受上述限制,而是要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況具體而定。
    理論上講,即使存在夫妻關(guān)系,以及父子、母女等直系親屬關(guān)系,也只能說(shuō)明當(dāng)事人之間存在家庭成員或親屬關(guān)系,一方并不當(dāng)然享有另一方承租或居住公房的居住權(quán)益。
    公房承租人或同住人的家庭成員或親屬是否享有公房居住權(quán),應(yīng)根據(jù)租賃房的來(lái)源、居住的歷史演變狀況、他處房屋的取得情況、家庭成員的權(quán)利義務(wù)、婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、親屬關(guān)系的變更等綜合因素來(lái)認(rèn)定。

    本文對(duì)我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 电影五十度黑| 急招55岁左右男司机| 适度水解奶粉有哪些| 赵立军| 熊出没十年之约| 谭咏麟个人资料简介| 一江深情简谱| 广场舞《嗨起来》| 13位的电话号码是什么电话| 陈宝国主演影视剧| cetv3中国教育电视台直播| 消防稳压罐安装图正规安装图| 美女交配网站| fate动漫| 延边卫视节目表| 八下数学练习册答案| 欧美动作大片| 婴儿几个月添加辅食最好| 吴妍儿| 来势凶猛| 丰满美女| 白昼先生 电影| e-dog| 能哥| 欲孽迷宫电影| 魔都精兵的奴隶第二季| 二年级竖式计算天天练| 真正的正义韩国电影 | 孕妇电视剧| 林诗雅全部三级在线| 二手大棚钢管急卖2000元| 伺机偏宠短剧免费观看| 辕门外三声炮歌词| 诺斯费拉图2024| 李蕾丽主演电影大全| 欧布奥特曼普通版普通话中文版| 王瑞儿视频| 冰封侠| 七年级的英语翻译全书| 俞晴| 双生姐妹|