作為一個業主委員會主任，我可以負責任地說：“物業管理企業的進與出”比我們大多數業主想象的要復雜得多，后果也難以預測。不管 《 物業管理條例 》 （以下簡稱 《 條例 》 ）是如何規定的，也不管大家認為換物業管理公司是一件多么難或多么簡單的事，我的切身體會或許對業主來說是有用的。
重新選聘物業管理公司可能產生的危機
事實上，幾百、上千戶業主是無法一一跟物業管理公司制定合同的，必須選出代表 —— 業委會，向大家公布，讓大家投票。物業管理公司的進出都必須經過這個程序，否則就違反了 《 條例 》 。但從實踐中容易出現這樣兩種情況：一，業委會過于認真或有其他原因遲遲與物業管理公司達不成協議，不公布合同讓大家投票，導致“談判破裂”，如果物業管理公司因此而撤出，會引發小區危機。所以，我們的經驗是業委會與物業管理公司的合同談判不能無限期延長，談幾個回合后，不管是否達成相互諒解，都要向全體業主公布，由大家投票決定是否選聘該公司。二，業委會就是公布了合同讓大家投票，也難免讓人說閑話。特別是當管理費上調時，會有業主說業委會一定拿了物業的好處。這樣一來，只要有 25% 的人反對， 10% 的人棄權或找不到，贊成票就達不到三分之二，與物業管理公司的合同就簽不了。
簽物業服務合同的特殊性
一般商業談判是一對一，雙方覺得可以就簽合同。簽物業服務合同卻是一對幾百、幾千。一個物業服務合同的談判要讓所有人都滿意幾乎是不可能的。特別是一個小區住著收入不同的業主，房子的價格在 5 到 10 倍以上，那就根本無法達到一致！花 50 萬買一套房子，管理費每平米 2 元他覺得貴，花 500 萬買一套房子，服務好 3 元人家也能接受。有重視生活品質的，管理費 6 元以上每平米的也有。這樣的人住在一起，怎么統一？怎么投票？有的小區，管理費上漲幾分、一毛錢就能使小區分裂！最后，物業管理公司與業主簽合同就是拼價錢，越便宜越容易得到大多數業主的支持。
業主投票的非理性因素
選物業，業主除了圖便宜以外，就是靠“感性”或叫“感情”投票。一般業主對物業管理公司的了解就是前臺、維修工、保潔和保安。業主很少從公司實力，特別是重要的設備、設施的維護保養，物業的保值增值的角度去選物業。我在發選票時碰到過這樣的業主，她不投物業管理公司的票。我問為什么？她說，物業管理公司的工人長得不好看！由此可見業主在選聘物業管理公司這樣重大的問題時采取的輕率態度。如果由這種非理性因素決定物業管理公司的進出，對整個物業管理行業和業主的長遠利益都是極大的傷害。因此，在物業管理公司加強自尊和自律的同時，業主也應該反思自己。
應引進專業公司監督物業工作
坦率地說，業主對物業管理公司的監督完全是形式上的，一些業余的、外行的、不拿一分錢的業主如何監督專業化程度極高的物業管理公司的工作？現在，全靠物業管理公司的自覺自律。長遠看，專業化服務，特別是為業主、業委會監督物業管理公司的專業公司早晚會產生。 《 條例 》 賦予了業委會太多的責任，比如物業的交接。如果物業管理公司把一套物業管理的資料、設備交給業委會，業委會是沒有能力負責的。所以，最好的規定應該是業委會監督新舊兩個物業管理公司的交接，或業委會聘請律師干監督交接的工作。政府主管部門在雙方出現問題時調解和裁判。按 《 條例 》 規定，該誰的問題誰負責。
物業管理公司進出一個小區就像換政府一樣麻煩。我的意見是不要輕易換。物業有問題可以督促其改，或要求換經理。有問題也要分析是什么問題，如果確實是物業管理公司的服務問題、管理問題，那也要經過三分之二業主的投票同意。千萬不能業委會幾個人覺得物業不行，就帶頭炒物業。這樣做是不負責任，也是危險的。
對全體業主要進行公民教育，使大家認識到自己的責、權、利的平衡。比如，業主如果不知道付管理費不是為物業管理公司，是為自己的財產，欠費問題就無法根本解決；同樣，如果物業管理公司的工作人員不知道自己是在管理“私有財產”，這種財產是神圣不可侵犯的，他就端正不了態度，也管不好物業。如果政府主管部門不知道自己的職責是維護社會正義，是為了全體人民，也包括他們自己，具體工作中就把握不好尺度。總之，對待物業的進出問題要慎而又慎！
作者系北京市銀楓家園業主委員會主任
