物業(yè)冷知識(shí)之基礎(chǔ)篇
問(wèn)：物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？
答：負(fù)責(zé)客服工作的策劃；負(fù)責(zé)入戶手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來(lái)電、來(lái)訪、報(bào)修、請(qǐng)修、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進(jìn)行客戶走訪和回訪；便民服務(wù)的組織與開(kāi)展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案整理；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催繳工作。
問(wèn)：物業(yè)工程部的工作是什么？
答：物業(yè)工程部的工作是對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計(jì)劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理服務(wù)，平時(shí)工程的維修報(bào)修工作等。
問(wèn)：物業(yè)維修資金怎么用？
買(mǎi)房入住后，大家最關(guān)心的就是房屋質(zhì)量問(wèn)題了。如果出現(xiàn)漏雨漏水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，房屋就需要維修了，這個(gè)時(shí)候大家就會(huì)用到買(mǎi)房時(shí)繳納的物業(yè)費(fèi)中包含的房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
問(wèn)：業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？
答：沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì)，即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能?chē)?yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。
物業(yè)冷知識(shí)之物業(yè)費(fèi)篇
問(wèn)：物業(yè)費(fèi)以什么面積收取？沒(méi)入住要收嗎？
答：物業(yè)費(fèi)的收取分兩種情況，房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)的收取時(shí)間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。
所以，到了上面提到的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，物業(yè)就要開(kāi)始計(jì)費(fèi)了，即使不入住也是要收費(fèi)的哦。
問(wèn)：房屋工程質(zhì)量還遺留問(wèn)題，是否可以拒交管理費(fèi)？
答：不可以。開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的問(wèn)題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。
問(wèn)：沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)斷水、斷電？
答：物業(yè)管理公司沒(méi)有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng)；但有權(quán)暫時(shí)停止為欠費(fèi)用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)交費(fèi)或充值，以免自動(dòng)停水、停電，造成不必要的損失。
問(wèn)：有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)其他業(yè)主有影響嗎？
答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持的，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益。
物業(yè)冷知識(shí)之異常情況篇
問(wèn)：業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？
答：這個(gè)事情得分情況討論。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。
問(wèn)：住在底層的業(yè)主還要交電梯費(fèi)嗎？
高層住宅中的首層住戶在沒(méi)有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。
一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專(zhuān)有部分和共有部分。專(zhuān)有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專(zhuān)有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>
自然，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>
問(wèn)：業(yè)主沒(méi)在家時(shí)，物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎？
一般情況下，如果業(yè)主沒(méi)有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費(fèi)用，物管人員或保安并無(wú)義務(wù)代簽收業(yè)主包裹；若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔(dān)代為保管的職責(zé)和義務(wù)，假如這一過(guò)程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
問(wèn)：裝修時(shí)所產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取？
答：裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收取的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說(shuō)是協(xié)商收費(fèi)。
問(wèn)：小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)偅繎?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收取？
答：包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用里面。
問(wèn)：小區(qū)內(nèi)停車(chē)被劃或被盜，物業(yè)該負(fù)責(zé)嗎？
車(chē)輛的停車(chē)費(fèi)非業(yè)主理解的車(chē)輛保管費(fèi)，車(chē)輛屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)。在車(chē)輛管理中有兩種概念，一是停車(chē)費(fèi)，二是車(chē)輛保管費(fèi)，如果物業(yè)與業(yè)主另行簽訂了車(chē)輛保管協(xié)議，其車(chē)輛損失由物業(yè)承擔(dān)。
至于車(chē)輛丟失的賠償問(wèn)題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
