前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)。
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”
一、前期物業(yè)服務合同的概念
通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)開展工作，物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂。但是，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動，由于此時業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)。這種情況下，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂，稱為前期物業(yè)服務合同。
《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。”第二十五條：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業(yè)服務企業(yè)，也涉及到業(yè)主。
二、前期物業(yè)服務合同的特征
前期物業(yè)服務合同在物業(yè)從建設到管理關鍵環(huán)節(jié)的順利銜接中發(fā)揮著重要的作用，具有以下特征：
1、前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂
這是因為在前期物業(yè)管理階段，首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定如何選聘物業(yè)服務企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要。為了維護正常的物業(yè)秩序，保護全體業(yè)主的合法權益，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。通常情況下，在房屋買受人簽署的臨時管理規(guī)約中，明確了建設單位代為簽訂前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，而且由于建設單位作為物業(yè)的初始業(yè)主，自然享有首次選聘物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)先權，臨時管理規(guī)約的授權和建設單位的初始物權，構成了簽訂前期物業(yè)服務合同的法理依據(jù)。
前期物業(yè)的期限，是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)公用部分交接為止。
2、前期物業(yè)服務合同具有過渡性
《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了前期物業(yè)服務合同的期限，僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的過渡期間內(nèi)。物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是持續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性，決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)服務合同即終止，意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。
3、前期物業(yè)服務合同是要式合同
要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，為了防止建設單位侵占或者不了解未來業(yè)主的利益需求，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業(yè)服務企業(yè)侵害業(yè)主權益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時也有據(jù)可查。
4、前期物業(yè)服務合同主要通過招投標方式簽訂
雖然建設單位有權選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但由于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同代表者的缺位，而且前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容與廣大業(yè)主的切身利益密切相關，應當將公開、公平、公正的競爭機制引入前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘過程，而招投標方式體現(xiàn)了機會均等的市場原則，既有利于遏制建設單位利用優(yōu)勢地位損害業(yè)主的權益，也有利于物業(yè)服務企業(yè)平等參與市場競爭。因此，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”
三、前期物業(yè)服務合同與一般物業(yè)服務合同的區(qū)別與銜接
物業(yè)服務合同中關于服務內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，二者主要差別在于：
1.訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。
2.合同期限不同。一般的物業(yè)服務合同期限由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。而《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。”此條規(guī)定不僅說明了前期物業(yè)服務合同的期限，也為兩份合同的銜接作了規(guī)定。
建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)服務企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)服務企業(yè)條件具備后，必須賦予業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的自主權。
