當(dāng)前，我國城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理服務(wù)公司、部分業(yè)主與小區(qū)業(yè)主委員會之間發(fā)生的各項矛盾，幾乎占到城市群發(fā)性矛盾之首，而此三項矛盾中，發(fā)生概率最高的要算業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理服務(wù)公司的矛盾，尤其是小區(qū)成立業(yè)主大會后，通過2/3業(yè)主同意選聘物業(yè)管理服務(wù)公司炒掉前期物業(yè)公司時，在很多小區(qū)甚至發(fā)生駭人聽聞的暴力事件，嚴(yán)重影響住宅小區(qū)正常的生活秩序。
應(yīng)該采取什么措施規(guī)避這些矛盾的發(fā)生，使各住宅小區(qū)的廣大業(yè)主有一個更加安定、和諧的生活環(huán)境?在我們聽取開發(fā)商、物業(yè)管理服務(wù)公司和小區(qū)業(yè)主委員會的多方意見后，經(jīng)過認(rèn)真地調(diào)查研究和部分工作實(shí)踐，筆者提出以下解決矛盾的方法，希望能在今后的有關(guān)決策中，起到一點(diǎn)提示的作用，也希望有識之士參加我們的研討和實(shí)踐。
開發(fā)商在小區(qū)建設(shè)竣工后，不要采取由開發(fā)商指定前期物業(yè)公司的做法，可以考慮用售后服務(wù)來解決業(yè)主入住后第一年的物業(yè)管理問題
這樣一來，可以減少開發(fā)商指定的前期物業(yè)公司撤出交接的麻煩，也可以讓開發(fā)商直接了解自己產(chǎn)品的質(zhì)量，為購房業(yè)主解決開發(fā)建設(shè)中遺留的問題，完善小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的配套;可以讓開發(fā)商兌現(xiàn)自己在售房廣告上所作的承諾，減少購房業(yè)主在房屋初始使用中產(chǎn)生的摩擦;可以由開發(fā)商自己解決在建設(shè)過程中遺留的諸多問題。因此，此舉不失為商品房住宅小區(qū)減少物業(yè)糾紛的重要舉措。
具體措施：其一，由每位購房業(yè)主與開發(fā)商簽訂入住協(xié)議，協(xié)議中明確小區(qū)物業(yè)中業(yè)主擁有所有權(quán)和使用權(quán)的共有部分和屬于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商業(yè)配套設(shè)施，以及第一年物業(yè)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項目等，在沒有成立小區(qū)業(yè)主大會的情況下，這樣做非常公平，能夠維護(hù)業(yè)主自身的權(quán)力和利益;其二，為了解決住宅小區(qū)成立業(yè)主大會難的問題，政府主管部門可以只限開發(fā)商向業(yè)主收取一次及一年的物業(yè)費(fèi)，要求開發(fā)商在業(yè)主入住的第一年里(從第一戶業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間開始計算，可以是一個加權(quán)平均數(shù))，幫助小區(qū)成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會自主招聘物業(yè)公司，經(jīng)過業(yè)主大會表決同意后，開發(fā)商、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會三方一起，在街道辦事處和居委會的監(jiān)督和參與下，辦理小區(qū)物業(yè)的交接，這樣既能節(jié)約交接成本，更加能夠分清各自的責(zé)任，從而減少物業(yè)服務(wù)管理的矛盾，維護(hù)住宅小區(qū)的安寧。
為了規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主委員會的運(yùn)作模式，建議在政府主管部門的督導(dǎo)下成立一個有社會團(tuán)體、企事業(yè)單位和各小區(qū)業(yè)主委員會參加的組織
這個組織可以以聯(lián)誼會的形式出現(xiàn)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，供各小區(qū)業(yè)委會恪守，不能讓有龐大群體的業(yè)主大會長期呈現(xiàn)無政府主義狀態(tài)。
具體措施：其一，成立聯(lián)誼會，由政府工作人員、專家學(xué)者(包括律師)和業(yè)內(nèi)人士組成師資團(tuán)，對小區(qū)業(yè)主委員會的成員進(jìn)行培訓(xùn)，對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)，幫助各小區(qū)業(yè)主委員會化解小區(qū)可能產(chǎn)生的物業(yè)糾紛;其二，小區(qū)業(yè)主委員會的成員可能不是專業(yè)人士，但小區(qū)業(yè)主委員會的工作一定是專業(yè)的。怎樣使這些可能不是專業(yè)的人士與專業(yè)的工作接軌，這需要橋梁的作用，政府主管部門是否可以考慮支持和扶持一些為小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會提供服務(wù)的社會團(tuán)體和企事業(yè)單位，由他們來做大量繁瑣的社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的協(xié)調(diào)工作?這項工作帶有很強(qiáng)的專業(yè)性，街道辦事處和居委會做這項工作有一定的局限性，因為它的核心問題是住宅小區(qū)公共物業(yè)的經(jīng)營和管理，是對廣大購房人權(quán)利的維護(hù)，需要運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的管理模式。
