“公共物業(yè)管理”是對小區(qū)公共財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分。
《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
根據(jù)這條法律規(guī)定，對公共財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，既是共有人共同的權(quán)利，也是共有人共同的義務(wù)。在開發(fā)商向第一個業(yè)主交付房屋后，公共財產(chǎn)開始形成，對公共財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利為開發(fā)商和業(yè)主共同享有，開發(fā)商和業(yè)主共同享有的權(quán)利也是開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān)的義務(wù)。那么，“公共物業(yè)管理”就應(yīng)當包括下列四個方面的內(nèi)涵：
1.“公共物業(yè)管理”是財產(chǎn)共有人——開發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而不是開發(fā)商與第三人、或者業(yè)主與第三人之間的關(guān)系。
2.開發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是基于對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有，而不是基于合同。
3.開發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)是直接來自法律的規(guī)定，而不是來自合同的約定。
4.開發(fā)商和業(yè)主共同享有的權(quán)利，也是開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)的義務(wù)，權(quán)利和義務(wù)是一致的。
現(xiàn)實中，“公共物業(yè)管理”都是通過業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》、由業(yè)主將小區(qū)公共財產(chǎn)委托給物業(yè)管理公司管理進行的，這樣，似乎使“公共物業(yè)管理”成了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的合同關(guān)系。這顯然違背了《民法通則》第七十八條的規(guī)定的。依據(jù)《民法通則》第七十八條，“公共物業(yè)管理”作為開發(fā)商和業(yè)主共同享有的法定權(quán)利，是不能通過合同的約定賦予或剝奪的;作為開發(fā)商和業(yè)主共同負有的法定義務(wù)，是不能通過合同的約定設(shè)立或免除的。
