背景資料：由于種種原因，在開(kāi)發(fā)商(發(fā)包方)與施工企業(yè)(承包方)的合作中，因開(kāi)發(fā)商拖欠施工企業(yè)建筑工程款引起的法律糾紛接連不斷，為保護(hù)施工企業(yè)合法權(quán)益，規(guī)范建筑及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，國(guó)家出臺(tái)了許多相關(guān)法律法規(guī)，《合同法》286條及其司法解釋就是其中的內(nèi)容之一。2002年6月27日，最高人民法院公布了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，該批復(fù)是對(duì)上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于合同法第286條理解與適用問(wèn)題的請(qǐng)示》的答復(fù)，也是最高人民法院對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第286條的法律適用問(wèn)題作出的司法解釋。其中，“司法解釋”第二條對(duì)此消費(fèi)者權(quán)利作出規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”
消費(fèi)者，別躺在權(quán)利上睡覺(jué)
在每一棟爛尾樓的后面，都有許多曲折的故事，也有許多難解的糾紛。某大廈建設(shè)到1/3的時(shí)候由于各種原因停工，最后發(fā)展商人去樓空，有關(guān)單位紛紛起訴，有施工單位追索工程款，有銀行追索抵押貸款，還有的購(gòu)房戶(hù)交了房款拿不到房子也提出賠償。很顯然，發(fā)展商的資產(chǎn)已經(jīng)不能全部?jī)斶€上述債務(wù)，面對(duì)這種情況該如何處理?購(gòu)房者個(gè)人的利益能不能得到優(yōu)先保護(hù)?針對(duì)這一問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了殷啟峰、許征律師。
記者：如果發(fā)展商沒(méi)有足夠的資產(chǎn)償還所有的債務(wù)，那么僅有的財(cái)產(chǎn)在所有債務(wù)包括施工單位(工程款)、銀行(抵押貸款)和購(gòu)房者(預(yù)付房款)之間如何分配?
律師：為了解決長(zhǎng)期困擾施工單位的工程款拖欠問(wèn)題，在1999年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》286條規(guī)定了工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是施工單位的工程款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還，但沒(méi)有規(guī)定具體的執(zhí)行辦法，實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，遇到銀行抵押貸款的情況，一般把銀行貸款排在工程款的前面。今年6月11日，最高人民法院公布了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，明確規(guī)定工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款，就是說(shuō)，工程款排在銀行貸款的前面，即使銀行貸款在施工單位建設(shè)的房子上設(shè)定了抵押，也要優(yōu)先保護(hù)施工單位的利益。
記者：工程款優(yōu)于銀行抵押貸款，那么，對(duì)購(gòu)房者的欠款怎樣處理?
律師：最高法院的批復(fù)中除了規(guī)定施工單位如何行使工程款優(yōu)先權(quán)外，還同時(shí)作出了“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)，這一規(guī)定涉及到購(gòu)房者的利益。
記者：如何理解最高法院批復(fù)中提到的“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房”?購(gòu)房者的權(quán)益怎樣才能得到優(yōu)先保護(hù)?
律師：購(gòu)房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的前提條件是必須是消費(fèi)者，這里的消費(fèi)者不是一般意義上的房屋購(gòu)買(mǎi)人(因?yàn)橛械娜速I(mǎi)房并不是單純?yōu)榱司幼。赡苓€有其他經(jīng)營(yíng)用途)，而是我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中所指的消費(fèi)者，指的是為生活目的購(gòu)房的消費(fèi)者，不包括為經(jīng)營(yíng)目的購(gòu)房的消費(fèi)者。具體說(shuō)來(lái)，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和寫(xiě)字樓的，肯定不在批復(fù)中的消費(fèi)者之列。但購(gòu)買(mǎi)別墅的是否包括在內(nèi)可能會(huì)有較大的爭(zhēng)議。
另外，購(gòu)房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的另一條件是支付的房款必須要超過(guò)50%。消費(fèi)者不論是用自有資金付款，還是用銀行貸款付款，都是房款的一部分。如果僅僅支付了定金(定金一般不超過(guò)房?jī)r(jià)款的20%)或者支付的購(gòu)房款不足50%，施工單位仍然享有優(yōu)先于購(gòu)房者的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，施工單位仍然要排在購(gòu)房者的前面。
因此，要享受優(yōu)先于施工單位的權(quán)利，必須符合這兩個(gè)條件：一是購(gòu)買(mǎi)的目的是為了居住，而非經(jīng)營(yíng);二是支付給房地產(chǎn)商的房款必須超過(guò)所有房款的50%，否則，就無(wú)法行使這一優(yōu)先權(quán)。
記者：購(gòu)房者已經(jīng)做了預(yù)售登記，是否意味著可以享有對(duì)抗施工單位工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利?
律師：房屋預(yù)售制度主要是為了防止一房?jī)少u(mài)。盡管根據(jù)我國(guó)房屋預(yù)售制度的規(guī)定，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋經(jīng)過(guò)法定的登記后就取得了對(duì)抗第三人的權(quán)利，但這里的第三人指的是經(jīng)過(guò)登記的消費(fèi)者之外的其他買(mǎi)受人。因此，房屋預(yù)售不能直接產(chǎn)生對(duì)抗施工企業(yè)的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的效果。
