房產(chǎn)糾紛主要是涉及延期交房、違約金賠付及物業(yè)管理糾紛等。本報記者選取部分典型投訴進行了調(diào)查,并邀請東方地產(chǎn)律師團成員、河南見地律師事務(wù)所樊東輝律師幫助讀者支招維權(quán)。
【讀者投訴】
讀者吳女士住在鄭州市文化路某小區(qū),是中國銀行的家屬院。3月2日早上,吳女士出門時發(fā)現(xiàn)自己停在小區(qū)院內(nèi)的轎車右前門玻璃被砸,一部車載DVD丟失。吳女士立即報警,警察趕到現(xiàn)場后要求查看小區(qū)監(jiān)控錄像,小區(qū)物業(yè)公司(鄭州潤田物業(yè)管理有限公司)卻稱監(jiān)控設(shè)備是壞的,沒有案發(fā)時的錄像。吳女士稱,該物業(yè)公司自2008年入駐該小區(qū)(全是多層住宅)之后,物業(yè)管理費就一直按照每月每平方米0.81元的標準收取,卻沒能提供相應(yīng)的服務(wù),因此應(yīng)當對砸車負有責(zé)任,應(yīng)當賠償吳女士的損失共計4000余元。
【記者調(diào)查】
3月22日,記者電話采訪了該物業(yè)公司負責(zé)人倪女士。倪女士稱,物業(yè)公司沒有收取業(yè)主的停車費,該小區(qū)的業(yè)主可以在院內(nèi)隨意停放汽車,這是屬于業(yè)主的私有財產(chǎn),不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍,因此對砸車事件物業(yè)公司沒有責(zé)任。至于監(jiān)控設(shè)備,是由甲方中國銀行提供的設(shè)備,物業(yè)公司只是負責(zé)維護,電子產(chǎn)品的老化屬于正?,F(xiàn)象。收費標準則是該公司和甲方在合同中約定的,屬于市場價格,該公司擁有二級物業(yè)資質(zhì)。不過,出于道義上的同情,物業(yè)公司同意免去吳女士兩個月的物業(yè)管理費用。吳女士表示不能接受,求助本報律師團支招。
【律師支招】
本案中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任的問題,要根據(jù)其對損失的發(fā)生有沒有過錯來確定。
首先,小區(qū)內(nèi)停車是否收費的問題,《鄭州市物業(yè)管理條例》規(guī)定由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定,是否收取停車費不影響其按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)協(xié)議的約定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)職責(zé)。
其次,根據(jù)鄭州市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準的規(guī)定,二級物業(yè)服務(wù)應(yīng)保障住宅區(qū)主出入口24小時值勤,其中16小時站崗;住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏,每2小時巡查1次;對進出住宅區(qū)的機動車輛進行管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
再次,根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)對包括電子監(jiān)控在內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護,要保證設(shè)備正常運行,即使電子監(jiān)控老化需要全部更換,物業(yè)公司也可以通過法定程序申請使用維修資金或者通知全體業(yè)主共同承擔(dān)該項費用。
也許物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能完全避免出現(xiàn)盜竊事件,但如果保安巡邏及時、電子監(jiān)控設(shè)施完好,至少能夠有效減少刑事案件的發(fā)生,或有利于盡快確定犯罪嫌疑人并偵破案件,挽回業(yè)主的損失。所以,本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照在案件發(fā)生時過錯的大小來承擔(dān)責(zé)任。
達不到交房條件便強制交房
【讀者投訴】
讀者姚先生2008年在新鄭市安聯(lián)11公里小區(qū)購買一套商品房,合同約定2009年9月交房。去年9月,姚先生接到開發(fā)商通知,推遲到12月交房。去年年底開發(fā)商通知業(yè)主收房,姚先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路、供水均不通,甚至連樓梯扶手還沒有安裝,完全達不到交房條件,便拒絕簽字收房。姚先生說,小區(qū)至今仍然沒有達到交房條件,開發(fā)商也拒絕向業(yè)主支付延期交房的違約金,他想咨詢律師自己該怎樣進行維權(quán)。
【記者調(diào)查】
3月22日下午,記者撥通該小區(qū)開發(fā)商的辦公電話,一位工作人員稱負責(zé)此事的辛經(jīng)理在開封出差,無法聯(lián)系。記者隨后留下自己的聯(lián)系方式讓其轉(zhuǎn)告,可是截至記者發(fā)稿前,一直沒有收到對方的回復(fù)。
【律師支招】
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定,房屋交付使用之前,應(yīng)當通過建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、勘察單位和監(jiān)理單位的聯(lián)合驗收,并通過規(guī)劃、人防、環(huán)保和消防等主管部門的審核,報備案機關(guān)備案。且開發(fā)商在辦理房屋交付之前,應(yīng)當出示竣工驗收報告、消防驗收審核意見表、商品房質(zhì)量保證書和使用說明書等,如果不符合上述要求,那么肯定沒有達到交房條件,業(yè)主有權(quán)拒絕接收,由此引起的逾期交房違約責(zé)任,應(yīng)當由開發(fā)商承擔(dān)。姚先生可以根據(jù)法律規(guī)定和合同約定,選擇解除合同、退房、賠償損失或者要求繼續(xù)履行合同、支付違約金。