本案主要涉及“加倍賠償”法則在房屋買賣中的適用范圍問題。房屋買賣在我國又分為商品房和非商品房(指自用房)買賣。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書為前提，否則銷售行為無效，但國家對商品房買賣卻規(guī)定了預(yù)售制度，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金并分期支付房價款的行為。
【案 情】
王某與某公司簽訂商品房買賣合同支付房款后，該公司未按約定時間交付房屋，此后王某多次要求某公司付房屋未果，在追房過程中，王某發(fā)現(xiàn)該公司未取得商品房開發(fā)資質(zhì)和領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，王某認為該公司在簽訂合同時故意隱瞞事實，存在欺詐行為，即訴至法院，要求判令該合同無效，被告應(yīng)返還購房款 32.8萬元，賠償利息82078元，并支付懲罰性賠償金(加倍賠償)32.8萬元。
【判決】
法院審理后認為，本案訟爭房屋的性質(zhì)及合同的效力是解決問題的關(guān)鍵，由于該公司不具備從事商品房開發(fā)經(jīng)營的資格，所建房屋應(yīng)視為自用自建房。根據(jù)有關(guān)法律之規(guī)定，自建房不得提前預(yù)售，因此，應(yīng)當(dāng)認定雙方訂立的商品房買賣合同無效。
原告王某所提懲罰性賠償問題，最高人民法院司法解釋規(guī)定的“加倍賠償”只適用于商品房，而論爭房屋只是自用自建房而非商品房，不在適用范圍之內(nèi)，不應(yīng)予以支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第51條，第52條第(5)項，第58條之規(guī)定作出判決：原告王某與被告所簽訂的商品房買賣合同無效; 被告返還原告所交購房款32.8萬元，并賠償原告利息80275元;駁回原告要求被告支付懲罰性賠償32.8萬元的請求。
【評 析】
本案主要涉及“加倍賠償”法則在房屋買賣中的適用范圍問題。房屋買賣在我國又分為商品房和非商品房(指自用房)買賣。1987年，國家計委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部和國家統(tǒng)計局在聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》中，對商品房作出明確界定。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)和出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。為了自用而自建或委托其他單位建設(shè)的房屋及其他建筑物，不屬于商品房的范圍。
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，通常情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書為前提，否則銷售行為無效，但國家對商品房買賣卻規(guī)定了預(yù)售制度，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金并分期支付房價款的行為。它是商品房轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。當(dāng)然，提前預(yù)售必然增大購房者的風(fēng)險，國家為此規(guī)定了預(yù)售許可準入制度和預(yù)售登記制度(物權(quán)法規(guī)定)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商與商品房購買者之間的關(guān)系類同于經(jīng)營者與消費者的關(guān)系，一定情形下應(yīng)當(dāng)參照適用《消費者權(quán)益保護法》有關(guān)欺詐行為的加倍賠償規(guī)則。為此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定，出賣人訂立商品買賣合同時，具有三類欺詐情形的，買受人可以請求返還已付購房及利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔(dān)不超過一倍的賠償責(zé)任。 由上述規(guī)定可見，上述預(yù)售制度和加倍賠償制度只適用于商品房，并不適用于自用建房買賣。在司法實踐中，自用建房買賣雙方被視為一種平等主體關(guān)系，適用《合同法》調(diào)整。因此，本案被告一.工程質(zhì)量達不到約定標準。
一、房屋質(zhì)量不合格
質(zhì)量不合格包括建筑質(zhì)量不合格和裝修質(zhì)量不合乎標準或合同的約定。建筑質(zhì)量不合格，是指發(fā)展商違反國家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，偷工減料，使房屋處于無法居住，甚至危及人身安全的狀態(tài)。
裝修質(zhì)量不符合標準或合同的約定，是指房屋的裝修使用偽劣或不符合合同中約定使用的產(chǎn)品，使消費者居住困難，配套不齊全。
這兩種違約情況，對于前者，購房者有權(quán)要求終止合同，要求賣方雙倍返還定金，退還全部款項，支付利息并索取違約金，有的還可要求其它賠償，這些內(nèi)容應(yīng)事先在合同中注明。
對于后者，購房者有權(quán)要求賣方依標準和合同進行改進，并要求支付違約金，如有損失并可要求賠償。如果賣方拒不改進，或達不到要求，購房者有權(quán)要求終止合同，返還購房款及利息。同樣這些內(nèi)容也是應(yīng)寫進合同之中的。
同時，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身傷害或其它財產(chǎn)損害的，侵害人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，給予受害人賠償。因建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任發(fā)生民事糾紛，當(dāng)事人可以通過協(xié)商或調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁或人民法院起訴。需要注意的是;根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》第45條的規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時效期限為一年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時起計算。由此可見：當(dāng)商品房在法律規(guī)定的期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，或因此造成損害時，既可找開發(fā)商，也可找施工單位協(xié)商，如開發(fā)商或施工單位不予理睬，也可以向消費者協(xié)會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴，以保護自己的合法權(quán)益。
二. 銷售合同不規(guī)范
1997年上海市房地產(chǎn)案件的收案數(shù)達到8026件，在這些案件中，無效、不生效合同比例一直居高不下。1995年至1997年在上海市法院受理的近2萬件房地產(chǎn)案件中，當(dāng)事人在訴訟請求中主動要求確診合同無效或不生效的約占40%以上，經(jīng)法院審理被確診無效或不生效的合同占一半以上。
在合同簽訂過程中，開發(fā)商為了自己的利益，都會盡可能讓合同簽的對自己有利;而在合同履行過程中，開發(fā)商由于各方面原因又或多或少都有延期交房、交房不符合交付條件，或者交付的房屋在面積與內(nèi)裝修上與合同約定不相符，甚至存在嚴重的質(zhì)量問題。同樣，個別購房者也有不按約支付房款的現(xiàn)象。而合同欺詐更是糾紛不斷的根源，也是購房者防不勝防的陷阱。
三. 開發(fā)商不能按期交房
此類違約多是在期房買賣中出現(xiàn)。
如果不是不可抗力而導(dǎo)致出現(xiàn)這種情況，購房者有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同，并索取違約金;如果在約定的期限內(nèi)，賣方仍不能履行合同，購房者也有權(quán)要求終止合同，并要求退還利息和違約金，如果造成損失的并可要求支付賠償金。 但許多購房者在遇到這種問題時，往往是想要索賠或退房時，才發(fā)現(xiàn)合同的約定大多是對購房者不利的條款。問題出在發(fā)展商在購房合同中注明的逾期交房的免責(zé)條款使消費者有苦難言。免責(zé)條款包括：如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關(guān)部門證明文件，據(jù)實予以延期。(1)、不可抗力;(2)、施工中不可預(yù)見異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;(3)、其他非甲方所能控制的事件;(4)、遇有國家政策、法律調(diào)整，致使影響本合同履行;(5)、冬、雨季，停電日，工期順延等。
