目前,談及房子買(mǎi)賣(mài),包括開(kāi)發(fā)商/中介機(jī)構(gòu)/房東與置業(yè)者,各式買(mǎi)賣(mài)都存在可能的價(jià)格欺詐,程度不一而形式多樣,做為消費(fèi)者如何識(shí)破,有利在買(mǎi)賣(mài)中獲得公平的回報(bào),同時(shí)有利自身權(quán)益的較好維護(hù).
一.開(kāi)發(fā)商的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
這里專(zhuān)指由開(kāi)發(fā)商自行組織隊(duì)伍進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售的情況.
1.成品房交付標(biāo)準(zhǔn)下的菜單式示范銷(xiāo)售:一般而言,成品房交付,裝修成本直接含在房?jī)r(jià)里.通過(guò)菜單式,也只是營(yíng)銷(xiāo)示范而已,通常情況下,成品房裝修成本節(jié)約了項(xiàng)目管理費(fèi)用、效果與方案設(shè)計(jì)費(fèi)用、整裝家具直銷(xiāo)節(jié)省工廠化模式下的板材節(jié)省,與同質(zhì)同格局房子市場(chǎng)性裝修,應(yīng)該節(jié)省20-45%的費(fèi)用,買(mǎi)房時(shí)應(yīng)減去這部分成本再來(lái)核算毛坯房買(mǎi)房,據(jù)此落實(shí)性?xún)r(jià)比.
2.包價(jià)銷(xiāo)售:有開(kāi)發(fā)商為了明晰產(chǎn)權(quán)與方便服務(wù),采用了包價(jià)銷(xiāo)售,實(shí)際上包價(jià)內(nèi)容中,產(chǎn)權(quán)代辦、驗(yàn)收、綜合費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用都是就高不就低地進(jìn)入了房?jī)r(jià),再加計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用約2%,這類(lèi)銷(xiāo)售方式下,按開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)可以減除約8%的內(nèi)包部分,為毛坯房?jī)r(jià)評(píng)估藍(lán)本.
3、一口價(jià)銷(xiāo)售:一口價(jià)銷(xiāo)售的制訂依據(jù)往往是據(jù)中間層偏上甚至最高層單元的基價(jià),這樣銷(xiāo)售的目的在于銷(xiāo)售高價(jià)盤(pán)或高開(kāi)項(xiàng)目,此中真由在于買(mǎi)房者通過(guò)由開(kāi)發(fā)商制訂的價(jià)格籠子,自動(dòng)進(jìn)入就高不就低的選擇順序,從而完成高層數(shù)戶(hù)型銷(xiāo)售.買(mǎi)房時(shí)應(yīng)至少以中間層或更低層房?jī)r(jià)作為參照來(lái)衡量房屋單價(jià)水平.
4、附贈(zèng)銷(xiāo)售:分送修與送其他可移動(dòng)商品或服務(wù)費(fèi)用兩種,后者通常用于競(jìng)爭(zhēng)比較激烈但大市比較紅火的狀態(tài).目前送修最為普遍,但如同上述的成品房,送修成本都按照正常裝修項(xiàng)目打進(jìn)了房?jī)r(jià),所以,此種情形下除剔除20%-40%的開(kāi)發(fā)商裝修節(jié)約,還應(yīng)圍繞扣減內(nèi)容適當(dāng)參考裝修品質(zhì)是否到位.
5、限量?jī)?yōu)惠:總在限量,分期銷(xiāo)售,這是營(yíng)銷(xiāo)的套路問(wèn)題,建議不要買(mǎi)限量房.
二、中介營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
由于營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)入的深度不同,中介營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)有可能取代開(kāi)發(fā)商掌握完全的價(jià)格制訂權(quán).
中介營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)制訂價(jià)格政策的渠道與途徑通常有兩條,一是運(yùn)籌模式,賣(mài)VIP卡,選房等,再通過(guò)折抵來(lái)實(shí)施銷(xiāo)售促進(jìn);二是直接通過(guò)銷(xiāo)售控制策略制訂價(jià)格表,讓你通過(guò)其提供的價(jià)格表自動(dòng)進(jìn)入其預(yù)期的可售房源范圍,當(dāng)預(yù)期可售范圍縮小到一定程度,就會(huì)調(diào)整價(jià)格與銷(xiāo)售控制方針.
所以,碰到這類(lèi)情形,首先是通過(guò)了解誰(shuí)在賣(mài)樓,有沒(méi)有合法性,當(dāng)確認(rèn)為中介代理后,應(yīng)仔細(xì)閱讀銷(xiāo)售控制房源表,其中明顯戶(hù)型等主品因素非常強(qiáng),但標(biāo)價(jià)非常高的,可以加大殺價(jià)力度.反而對(duì)于可選擇范圍的房源,其折扣力度其實(shí)并不大,基本就是廣告宣傳中的優(yōu)惠幅度.
