案情簡介：
2007年3月24日，原告王XX與被告楊X簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定被告以505萬元介個將其名下水榭花都一套房產(chǎn)賣給原告，原告先交付定金30萬元，并約定被告知悉房產(chǎn)證辦妥后立即通知原告，原告接到通知15日內(nèi)支付首期款，雙方共同辦理過戶手續(xù)。并特別約定，無論房產(chǎn)價格漲跌，雙方均不得以此為由要求解除合同或變更價格。原告依約交付定金30萬元。同年5月，被告取得房產(chǎn)證。因房屋價格上漲，被告要求原告按市場價支付房款，否則就解除合同。后經(jīng)原告多次催告，被告拒絕履行合同。2007年6月11日，被告向原告發(fā)出解除《房屋買賣協(xié)議》通知。原告遂訴至法院，要求被告繼續(xù)履行合同。
被告答辯稱，《房屋買賣協(xié)議》系預(yù)約合同，不能適用強(qiáng)制履行;雙方約定將來簽訂《深圳市房產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》時價格為2226714元，而不是505萬元，因規(guī)避國家法律規(guī)定而無效;30萬元定金性質(zhì)為解約定金，被告有權(quán)雙倍返還而解除合同。
法院經(jīng)審理，作出(2007)深福法民三初字第1838號民事判決書，認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議》有效，判決被告繼續(xù)履行合同。被告未上訴，判決生效。
原告代理律師分析：
被告的上述答辯意見所涉及的問題在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中是常見的、典型的，也是房地產(chǎn)法律實踐中非常重要的問題。
第一，預(yù)約合同能否適用強(qiáng)制履行問題
預(yù)約合同是與本約合同相對而言的，是指雙方為了將來簽訂一份合同而簽訂的意向，目的是固定雙方交易機(jī)會，約束雙方將來在條件成熟時簽訂本約。一般來說，當(dāng)事人所簽訂的買賣房產(chǎn)合同、協(xié)議等均是預(yù)約合同，而在房產(chǎn)管理部門處簽訂的合同(如《深圳市房產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》)是本約合同。當(dāng)預(yù)約合同僅具有訂立本約的意向時，當(dāng)事人僅具有依誠信原則談判的義務(wù)，而沒有必須達(dá)成本約的義務(wù)，法律并不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂一份合同。但是，當(dāng)預(yù)約合同條款已經(jīng)十分明確具體時，表明當(dāng)事人愿意接受合同條款的約束，并以此內(nèi)容簽訂本約。這樣的預(yù)約合同內(nèi)容實與本約無異，當(dāng)事人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)履行，法律強(qiáng)制當(dāng)事人履行也有利于維護(hù)交易公平，否則有違誠信原則。依照《合同法》第110條的規(guī)定，不適合強(qiáng)制履行的情形有三種：一是法律上或者事實上不能履行;二是債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高;三是債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。除此而外的非金錢債務(wù)均可要求強(qiáng)制履行，有明確具體條款的預(yù)約合同自也屬于可以強(qiáng)制履行的范圍。
第二，所謂“寫回原價”問題
在房地產(chǎn)買賣過程中，有的當(dāng)事人在簽訂一份真實合同后，為了規(guī)避稅收法律，在提交給房產(chǎn)管理部門的合同上填寫一個不真實的價格，一般都按原來房產(chǎn)證上所注明的價格填寫。這就是所謂的“寫回原價”，也稱之為“陰陽合同”。這在房產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成為比較普遍的做法。有意圖毀約者，往往也會以此為由主張合同無效。毫無疑問，當(dāng)當(dāng)事人間發(fā)生糾紛，將該情況暴露于公堂之上時，法律必然會對此進(jìn)行否定性評價。但是，是否存在這樣的問題就會導(dǎo)致整個合同的無效?我國合同法規(guī)定，當(dāng)合同中某一條款無效時，并不影響合同的其他條款，其他條款仍然有效。據(jù)此，則本案雙方約定將來簽訂現(xiàn)售合同時的價格自不應(yīng)得到法院的支持，應(yīng)按505萬元價格履行，而整個合同也不會因為該條款而無效，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行。
第三，定金性質(zhì)的認(rèn)定問題
我國法律雖然規(guī)定了定金制度，但是沒有對定金的性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定。學(xué)術(shù)理論認(rèn)為，定金包括立約定金、解約定金、成約定金、違約定金等。立約定金是指雙方約定一方交付定金后，雙方再經(jīng)磋商訂立合同的定金，實踐中所謂“誠意金”一般就是指此。解約定金是指雙方約定任何一方均可解除合同的代價，即交付定金方解約不得要求返還，接受定金方解約須雙倍返還。成約定金是指雙方約定所簽訂的合同以定金交付為合同成立條件的定金。而違約定金是指一方違約須承擔(dān)定金罰則的先付款項。學(xué)術(shù)觀點及司法實踐一致認(rèn)為，我國法律規(guī)定的定金在合同沒有特別約定的情況下屬于違約定金。本案合同經(jīng)雙方簽字已經(jīng)成立并生效，也沒有對定金性質(zhì)特別約定，因此屬于違約定金。即守約方可以請求違約方按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。但是，這一請求權(quán)屬于守約方的權(quán)利，依據(jù)法律規(guī)定，守約方可以選擇請求違約方繼續(xù)履行合同，也可以選擇解除合同并請求違約方支付違約金或按定金罰則承擔(dān)責(zé)任。違約方?jīng)]有權(quán)利主動選擇適用定金罰則而解除合同。故本案被告要求返還30萬元定金解除合同的主張自不能得到法院的支持。
