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    怎樣認(rèn)定買賣合同有效?
    發(fā)布時間:2017-09-11 01:11:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,353 ℃

      房價的持續(xù)高位,產(chǎn)生了不少針對房屋買賣合同是否有效的糾紛案件

      在城市房地產(chǎn)需求增加的同時,房屋買賣糾紛也逐年遞增。在崇文區(qū)法院近期審理的房屋買賣糾紛案件中,要求認(rèn)定房屋買賣合同效力的案件,占了很大部分。 記者百度一下(baidu.com)“房貸”,找到相關(guān)網(wǎng)頁約8,600,000篇

      房子賣賤了稱無權(quán)處分

      理由不足法院不予支持

      案例:包某居住的房屋被拆遷后,他同某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《危舊房改造回遷購房協(xié)議書》,約定:包某購買一套一居室回遷房。包某委托某房屋中介機(jī)構(gòu),與錢某簽訂房屋買賣合同。此時,該回遷房仍處于建設(shè)施工階段,包某尚未取得該房的所有權(quán)。

      后來,在錢某辦理完房屋過戶登記手續(xù)后,包某以自己賣房當(dāng)時并未取得房屋所有權(quán),屬無權(quán)處分行為為由,要求法院認(rèn)定該房屋買賣合同無效。此時,房價已上漲了不少。

      分析:“無權(quán)處分行為”是指無權(quán)處分人以自己名義,對他人的權(quán)利標(biāo)的(如房屋)進(jìn)行處分的行為,如果事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn),則該處分行為有效;如果事后權(quán)利人拒絕追認(rèn),則該處分行為自始無效。

      就本案而言,包某雖然當(dāng)時還未取得該回遷房屋的所有權(quán),但由于有《危舊房改造回遷購房協(xié)議書》,并且雙方在合同中約定包某在取得產(chǎn)權(quán)后,協(xié)助錢某辦理房屋過戶登記,因此這個房屋買賣合同實際是附生效條件的合同(條件就是包某取得房屋產(chǎn)權(quán)),當(dāng)條件成立時,該合同就應(yīng)當(dāng)生效。現(xiàn)在此條件已經(jīng)成立,錢某也已辦理了房屋過戶登記手續(xù),包某再以自己當(dāng)時未取得房屋所有權(quán)、無權(quán)處分為由,要求認(rèn)定所簽合同無效,理由不足。因此,法院對包某的要求不予支持。

      房屋中介未取得授權(quán)

      與買房人簽合同無效

      案例:房屋所有權(quán)人李某委托吳某代為辦理房屋買賣事宜,向吳某出具了授權(quán)委托書,并辦理了委托公證。吳某同時又是某房屋中介機(jī)構(gòu)的法定代表人。吳某便以房屋中介機(jī)構(gòu)的名義、而不是以自己的名義,“代表”李某同買房人陳某簽訂了房屋買賣合同。后來,李某起訴至法院,請求確認(rèn)該房屋買賣合同無效。

      分析:上述委托合同的雙方當(dāng)事人,分別是李某和吳某,而不是李某和吳某所在的房屋中介機(jī)構(gòu)。吳某根據(jù)委托合同,取得買賣房屋的代理權(quán),但是吳某擔(dān)任法定代表人的該房屋中介機(jī)構(gòu),并不因此而取得代理權(quán)。要取得代理權(quán)必須經(jīng)委托人授權(quán),該房屋中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人授權(quán)與他人簽訂房屋買賣合同的行為,構(gòu)成無權(quán)代理,因此該合同無效。

      買房人陳某在買賣價值巨大的房產(chǎn)時,理應(yīng)盡到高度的注意義務(wù),卻把李某給吳某的授權(quán)委托書等同于是給吳某任法定代表人的房屋中介機(jī)構(gòu),沒有盡到高度注意義務(wù)。

      更多閱讀:

      二手房“乾坤七式”交易秘訣

      確認(rèn)是以誰的名義買房 幾種房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系的解釋[1][2][3][下一頁]

      共有房屋分割并進(jìn)行公證

      未變更產(chǎn)權(quán)無法單獨出售

      案件:張某等四人共同共有10間房屋,1993年房屋共有人共同到公證處進(jìn)行公證,將該10間房屋做了分割,其中張某獲得東房兩間,但四人一直未對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更登記。1997年,張某將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋賣于秦某,雙方也沒有辦理過戶登記手續(xù),秦某搬進(jìn)房屋已連續(xù)居住了10年。2007年,其余三名共有人訴至法院,認(rèn)為張某處分共有財產(chǎn)未征得他們同意,損害了他們的利益,要求法院確認(rèn)張某與秦某的房屋買賣合同無效。

      分析:四位房屋共有人通過公證的形式,對原共有的房產(chǎn)進(jìn)行劃分的行為,實際上是他們內(nèi)部對共有房屋進(jìn)行了分割,但是因為沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記,根據(jù)《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記和公示公信兩項原則的規(guī)定,該房屋的產(chǎn)權(quán)對外仍然處于共有狀態(tài)。因此,本案中張某將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋,賣于秦某的行為,是屬于無權(quán)處分共有財產(chǎn),張某在出售時須征得其他共有人的一致同意或售后追認(rèn)。本案其他共有人已提出異議,表示不予追認(rèn),則房屋買賣合同自始無效。買房人秦某以合法有效的“公證書”來抗辯,公證書本身是合法有效的,但不能對外作為共有房屋產(chǎn)權(quán)分割的依據(jù)。

      如果原共有人辦理了變更登記手續(xù),每一個原共有人因此獲得了相應(yīng)房屋的所有權(quán),原房屋共有關(guān)系消滅。這種情況下,張某將屬于自己的兩間房屋賣于他人,就屬于合法處分自己財產(chǎn),根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,只要該兩間房屋與其他房屋不存在相互配套使用、或者分開使用會嚴(yán)重影響其他原共有人利益的,則其他原共有人不再享有優(yōu)先購買權(quán),張某賣房也就無需征得他們同意。

      離婚一方出售共有房屋

      善意買房人簽合同有效

      案例:張某(男)和李某(女)于1998年結(jié)婚,育有一子。1999年兩人以夫妻名義買了一套兩居室房子,但房產(chǎn)證上只登記張某一個人的名字。2006年,張某和李某協(xié)議離婚,考慮到將來把房子給孩子,雙方?jīng)]有對房屋的歸屬進(jìn)行處理。2007年11月,張某以60萬元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后,將張某和李某訴至法院,要求確認(rèn)他們之間的房屋買賣合同無效。

      分析:這類案件應(yīng)區(qū)分不同情況而定。本案正好發(fā)生在《物權(quán)法》實施之后不久,該法第106條規(guī)定,如果李某能證明買房人秦某明知該房屋系張某和李某的共有財產(chǎn),或者秦某以明顯低于市價獲得該房產(chǎn),或者此時秦某尚未辦理房屋過戶登記手續(xù),只要以上三種情況中有一種存在,李某的請求均會獲得法院的支持,判該買賣合同無效。當(dāng)然,如果買賣合同無效是因為張某故意隱瞞真相導(dǎo)致,秦某可以另行起訴要求張某承擔(dān)締約過失責(zé)任或其他賠償責(zé)任。但本案中,秦某是外地人,事先并不知情該房屋系張某和李某的共有財產(chǎn),同時也以合理的價格購得該房,并辦理了房屋過戶登記手續(xù),李某的請求就不能獲得法院支持。

      法官提示:買賣房屋要有兩個意識

      人們急于買賣房屋時,往往會忽視法律風(fēng)險。對一般人來說,買房是一輩子的大事,因此在買房時,應(yīng)當(dāng)有兩個意識:

      一是法律意識。多了解我國關(guān)于房屋買賣的法律法規(guī),特別是要搞清楚買賣合同成立生效和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間的關(guān)系。

      二是市場風(fēng)險意識。市場隨時都存在風(fēng)險,因而在簽訂和履行合同過程中要多留心,多保留原始證據(jù)。

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